리레스의 부동산 자산 일구기

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 입지분석 시리즈 1탄 서울시 동작구를 한번 탐험해보겠습니다.

지난번 지역개요 및 입지분석-교통에 이어서 입지분석-학군,일자리에 대해서 알아보겠습니다. 지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 동작구를 정복하실수 있을겁니다. 

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 인구 및 면적
  3) 생활권역 및 특서징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 일자리
  4) 자연환경
  5) 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석
 

2. 입지분석
  2) 학군
학원가 : 동작구는 대규모 학원가는 발달하지 않았습니다. 하지만 전통적인 베드타운 답게 각 지역별로 중소규모의 학원가가 포진하고 있는것으로 보여집니다.

동작구 서쪽에서는 대방동에 학원가가 몰려있는데요. 서울지방병무청역 근처와 신대방삼거리역 주변으로 학원가가 몰려있습니다. 동작구 중부에서는 상도동(숭실대입구역~상도역 사이)에 학원가가 몰려있고 장승배기역과 상도역 사이에도 소규모 학원가가 분포되어 있습니다.

동작구 동부에서는 남성역 부근에 학원가가 몰려있습니다. 동작구는 오른쪽에 서초구와 붙어있기 때문에 교육에 욕심있는 부모님들은 거주는 동작구에 하더라도 학원은 서초,강남으로 보내는 경우도 꽤 많습니다. 

중학교 : 중학교는 16개가 있습니다. 학업성취도 순으로 보면 1위 대방동 숭의여자중학교(학업성취도 93.7%), 2위 신대방동 대방중학교(88.6%), 3위 동작동 동작중학교(88.6%), 4위 상도동 상현중학교(84.9%), 5위 상도중학교(83.6%) 순 입니다.

특목고 진학률 순은 조금은 다른데요. 1위 신대방동 대방중학교(5.8%), 2위 상도동 상현중학교(3.6%), 3위 본동 동양중학교(2.5%), 4위 숭의여자중학교(2.3%), 5위 사당동 사당중학교(1.9%) 입니다.

겹치는 학교는 숭의여자중학교, 대방중학교, 상현중학교 입니다. 학업성취도 하위 1위는 상도동 강현중학교(65.2%). 하위2위는 사당4동 남성중학교(66.7%), 하위3위는 대방동 강남중학교(69.8%)입니다.

자녀 교육을 위해 상기 내용을 잘 숙지하시고 동작구 내 동별 입지와 중학교 배정을 신경쓰시어 지역 선택을 하시기 바랍니다.

고등학교 :고등학교는 총 6개가 있습니다. 학업성취도 1위는 동작동 경문고등학교(91.1%), 대방동 숭의여자고등학교(90.3%)로 월등히 뛰어난 학업성취도를 보여주고 있습니다. 3위 수도여자고등학교(77.5%)와도 확연한 차이를 보입니다. 

반면 하위 1위는 대방동 영등포고등학교(59%), 하위2위 사당동 동작고등학교(60.7%)로 보여지며 60%수준으로 하위3위인 성남고등학교(74.2%)와 약 15%의 확연한 차이를 보이고 있습니다.

아이를 키우다보면 한번 정착한곳을 떠나기가 어렵죠. 아이의 친구들 문제도 있기 때문이죠. 그렇다면 여아를 키우시는 부모님이라면 일찍이 터를잡고 숭의여중, 숭의여고를 보내시는것이 가장 안정적인 학군에서 공부할수 있는 환경이라고 보여집니다.

남아를 키우시는 부모님이라면 동작동에 터를잡고 동작중-경문고를 보내시는것도 좋은 방법이 될수 있겠습니다. 물론 특목고를 보내실수 있다면 숭의여중, 대방중, 상현중을 보내고 특목고 진학을 노리시는것도 좋은 방법이겠네요.

※ 숭의여중/숭의여고 주변 아파트 : 대방주공1단지,2단지 아파트/ 대방현대홈타운 아파트 / 대방e편한세상 1,2차아파트 / 대방성원상떼빌 아파트 / 대방대림 아파트 / 대방경남아너스빌 / 신동아파밀리에 하늘마루아파트
※ 동작중/경문고 주변 아파트 : 사당삼성 / 이수힐스테이트/ 이수푸르지오 더 프레티움/ 사당유니드/ 사당 우성/사당신동아/사당극동
※ 대방중/수도여고 주변 아파트 : 신대방현대/ 보라매롯데낙천대/보라매파크빌/신동아파밀리에/신대방우성1,2차/보라매한성/ 태성대아파트/

3) 일자리
 동작구는 2021년 기준 사업체수 27,915개 이며 종사자수는 109,281명 입니다. 이중 대규모 고용을 할 수 있는 500명 이상 사업체 수는 9개, 1000명 이상 사업체 수는 6개 수준입니다. 

 업무지구로 불릴만한곳은 없지만 이름을 들어보면 알만한 중견기업들이 포진하고 있습니다. 500인 이상 기업중 동작구에는 농신, 유한양행, 부광약품이 있습니다. 또한 중앙대학교와 숭실대학교, 총신대학교가 있어 교직원 일자리를 무시할수 없습니다. 

 전체적으로 일자리 자체는 부족한편이고, 주로 강남,여의도,사대문 방향으로 출퇴근을 하고 저녁에는 집으로 돌아오는 전형적인 베드타운의 역할을 하고있습니다.

베드타운의 경우는 주요 일자리가 없더라도 주요 일자리와의 교통이 좋으면 그 입지가치를 인정받는데요. 교통편에서도 설명하였듯이 메인 업무지구인 GBD(강남권), 여의도(YBD), 중심권(CBD)와의 물리적 거리 및 출퇴근 시간이 아주 양호한편인데요. 또한 가산디지털 단지, 구로 디지털단지와의 거리도 아주 가까운 편입니다. 그래서 동작구가 일자리는 부족하더라도 입지로 그 가치를 인정받는것 같습니다.

 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 였습니다. 오늘은 동작구 지역분석중 학군과 주요 일자리에 대해서 알아보았습니다. 다음번엔 자연환경, 편의시설 등에 대하여 설명해보겠습니다. 조금만 기다려주세요!

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 1억에서 1.2억이 있다면 살 수 있는 서울 역세권 아파트를 한번 알아보았습니다.

해당 기준에 들어오는 아파트는 수없이 많지만 대표적으로 3가지 아파트만 뽑아봤습니다. 10평대, 20평대 골고루 찾아봤고 실제로 투자할수 있도록 매물을 하나하나 찾아보고 포스팅합니다. 

목차
1. 강서구 화곡동 아파트
 - 주변역(2,5호선), 거주환경, 교육환경
2. 중랑구 신내동 아파트
 - 주변역(6,경춘선), 거주환경, 교육환경, 의료환경, 자연환경
3. 노원구 공릉동 아파트
 - 주변역(7호선), 거주환경, 교육환경, 자연환경

1. 강서구 화곡동 중앙하이츠 아파트 
 첫번째는 강서구 화곡동에 있는 중앙하이츠입니다. 현재 매물은 22평이 중층기준 4.3억에 나와있으며 전세가는 2.8억~3.1억수준 형성되어 있습니다. GAP은 1.2~1.5억입니다.

1988년 준공 473세대로 구성되어 있습니다. 구조는 방3개 화장실1개 구조입니다. 화원중학교를 바로 옆에 끼고있고 까치산역까지 500m로 도보 8분만에 이동이 가능합니다. 까치산역은 5호선 2호선 지선 더블역세권으로, 주요 업무지구인 여의도와 강남, 광화문을 편하게 이동할수 있습니다.

까치산역부터 여의도는 14분, 광화문역은 28분만에 이동이 가능하며 강남역까지도 41분만에 이동이 가능합니다. 또한 최근 떠오르고 있는 신흥 업무지구인 마곡역까지는 단 8분만에 이동이 가능하여 입지적으로 우수한 지역입니다.

화곡 중앙시장을 근거리에서 이용할수도 있습니다. 아이를 키우시는 분이라면 목동 학원가가 지하철역 2정거장~3정거장만 가면 있고 부모님이 셔틀도 가능한 지역입니다. 최고 5.7억까지 올랐던 아파트이며, 현재 25%할인된 가격으로 구매할 수 있습니다.

 
2. 중랑구 신내동 신내9단지 아파트
두번째는 중랑구 신내동에 있는 신내9단지 진흥아파트입니다. 현재 매물은 17평이 저층 3.1억 중층 3.5억에 나와있으며 전세는 2.3~2.4억에 거래중입니다. GAP은 0.8억~1.2억입니다.

 1996년 준공 1,650세대 대단지입니다. 용적률도 188%로 우수하지는 않지만 평촌, 부천, 산본 1기 신도시보다는 사업성이 괜찮은 수준으로 향후 재건축도 노려볼 수 있습니다. 6호선 봉화산역까지는 약 800m로 14분정도 도보로 이동 가능합니다. 신내역도 1km정도에 있어서 도보로 이동이 가능하며, 경춘선까지 이용이 가능합니다. 경춘선을 타면 청량리역으로 이동하여 KTX를 이용할수 있고 향후 GTX-C까지 준공되면 삼성,서울역 등 서울 주요지역과 연계성도 강화될것입니다. 봉화산역에서 광화문역까지는 37분, 강남역 38분 수준으로 이동이 가능하여 주요 업무지구와 접근성도 괜찮은 편입니다.

 아파트에서 대로만 건너면 서울특별시 서울의료원이 있어 응급실을 갈때나 급하게 대형병원으로 이동이 필요할때 접근성이 아주 우수합니다. 바로 옆 아파트인 신내7단지에 봉화초등학교도 있어서 대로를 건너지 않고 초등학교를 보낼수 있어 아이를 가진 부모 입장에서도 좋은 선택지가 될수 있습니다. 

또한 높지않은 봉화산을 끼고 있어 아주 우수한 자연환경을 보유하고 있는 아파트입니다. 또한 지역의 균질성이 우수합니다. 아무리 좋은 아파트여도 주변이 빌라촌으로 둘러쌓여 있거나, 모텔,술집이 많은 유흥지역에 둘러쌓여 있으면 거주여건이 좋지 않은데 신내역부터 봉화산역 사이는 만세대가 넘는 구축,신축 아파트들로 둘러쌓여 있어 지역의 균질성도 우수한 편입니다. 최고 4.8억까지 올랐던 아파트이며 현재 약 30% 할인된 가격으로 구매하실수 있습니다.

3. 노원구 공릉동 공릉풍림아파트
세번째는 노원구 공릉동에 있는 공릉동 공릉풍림아파트입니다. 현재 매물은 14평이 중층기준 2.9억에 나와있으며 전세가는 1.7~1.9억에 거래되고 있습니다. GAP은 약 1억~1.2억입니다.

2001년 준공 1601세대 대단지이며 주차대수도 1992대로 구축답지 않게 많은 수의 주차대수를 보유하고 있어 다른 구축아파트보다 주차걱정은 덜할수 있습니다. 공릉역까지 도보로 약 14분이 소요됩니다. 공릉역은 7호선으로 강남으로 직행할수 있는 노선으로 이용가치가 탁월합니다.

아파트가 중랑천을 끼고있어 탁트인 뷰를 느낄수 있고 언제든 1분만에 중랑천으로 뛰어나가 산책과 러닝등을 즐길수 있습니다. 또한 학부모들에게도 좋은 아파트입니다. 용원초등학교를 끼고있는 초품아이며, 서울 3대학원가인 중계동 학원가가 3km 거리에 있어 버스로도 이동이 편리하고 자동차로는 10분이 채 걸리지 않습니다. 이 아파트 역시 주변이 전부 아파트로만 둘러쌓여 있어 균질성이 탁월하여 거주환경이 아주 우수한 편입니다. 최고가 3.7억까지 갔었던 아파트이며 현재 22% 할인된 가격으로 판매중입니다.

 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 였습니다. 오늘은 1억에서 1.2억이 있다면 살 수 있는 서울 역세권 아파트를 한번 알아보았습니다. 

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 입지분석 시리즈 1탄 서울시 동작구를 한번 탐험해보겠습니다.
지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 동작구를 정복하실수 있을겁니다. 

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 인구 및 면적
  3) 생활권역 및 특서징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 일자리
  4) 자연환경
  5) 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석

1. 지역개요

1) 위치 및 개요
 - 서울의 서남권에 위치해 있으나, 서남권 지역중 동쪽에 치우쳐져 있어 서울 중앙보다 조금 남쪽에 치우쳐진 느낌입니다. 인접한 지역으로는 오른쪽에 서초구, 왼쪽에 영등포구, 아래쪽에 관악구, 위로는 한강 및 용산구와 인접해있습니다. 노량진동,본동,상도동, 흑석동, 동작동, 사당동, 대방동, 신대방동이 동작구에 속해있습니다.

2) 인구 및 면적
- 동작구 인구는 약 37.5만명이고, 면적은 서울시의 약 2.7%를 차지합니다.

3) 생활권역 및 특징
- 한강 이남에서 가장 빨리 서울로 편입된 구로써, 산업화 기간동안 급격하게 사람이 몰리면서 난개발이 많았던 구입니다. 노량진로 일대를 제외하면 대부분 언덕 지형에 위치하고 있고, 지형에 따라 동이 구분되는 경향이 있어 동과 동과 동 사이가 단절되어있습니다. 

 생활권역은 노량진, 흑석, 상도, 신대방, 사당 생활권으로 나뉘어져 생활하고 있습니다. 과거에는 한강변을 끼고있음에도 한강뷰 아파트도 적고 구축 위주의 아파트 단지와 주택단지가 혼재되어 있었는데, 2010년대 이후 흑석뉴타운이 개발되어 비강남권 최초 25억을 돌파했고, 노량진 뉴타운이 입주하기 시작하면 강남3구,용산 다음의 입지를 확실하게 다질것으로 보입니다.

2. 입지분석

1) 교통
 위치 및 교통의 입지적 장점은 어디 내놔도 아깝지 않은곳이 동작구입니다. 한강을 끼고 용산, CBD(광화문,시청 등), GBD(강남권), YBD(여의도)의 중앙에 위치하고 있어 3대 업무지구 어느곳을 가기에도 편한곳입니다. 

 동작구는 지하철 노선 1,2,4,7,9호선 및 신림선을 이용할수 있어 은평,도봉 등 서울 북부권을 제외하면 서울 전역을 이동하기에 편한 교통을 가지고 있습니다. 특히 흔히 황금노선이라고 불리는 2,3,7,9호선중 3개 노선을 가지고 있어서 대중교통이동이 양호합니다.

 노량진 부근에서는 9호선을 타고 여의도와 강남으로 이동하기가 편하고 1호선을 이용하여 도심권 이동이 편리합니다. 상도동 부근에서는 7호선을 이용하여 강남권 이동이 편리하며, 용산,시청으로는 환승없이 버스로 이동이 가능합니다.

한강과 인접하고 있어 특히 대방,노량진,상도,흑석,이수 부근에서 올림픽대로로 빠지기도 용이하여 차량 교통편도 편한편에 속합니다. 사당,이수 부근에서는 2호선과 7호선을 이용할수 있어서 서울 전역으로 이동하기가 편리합니다. 

🚅🚌 동작구 생활권별 3대 업무지구까지 걸리는 시간

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다.  오늘은 우리나라에서 제일 오래된 지하철인 1호선의 가치를 재조명해보겠습니다. 

목차
1. 서론
2. 1호선 8개역 변화분석
- 1호선 8개역 일자리 증가 및 본사이전
- 1호선 8개역 이용객 증가
- 병점~평택지제역 주요 아파트 시세분석
3. 결론

1. 서론
 우리나라 1등 기업은 어디일까요? 네 바로 삼성전자입니다. 독보적인 1등을 차지하고 있죠. 그 삼성전자의 본사는 수원이고, 화성, 평택, 아산, 천안으로 점점 더 삼성의 영역을 넓히고있습니다. 위 지역들의 공통점이 무엇일까요? 바로 1호선이 지나가는 곳에 위치하고 있다는 것입니다.

삼성벨트가 형성되자 그 주변으로 크고작은 소재, 부품, 장비 업체들이 모이고 있습니다. 세계 최대규모의 반도체벨트가 1호선을 따라 연결되고 있는 것이죠. 이제 1호선은 더이상 오래되어 잊혀진 지하철 노선이 아닌, 일자리 증가로 다시금 주목받는 지하철 노선이 되고있는 것입니다. 

2. 1호선 8개역 변화분석  
- 1호선 8개역 일자리 증가 및 본사이전
 통계청에 따르면 경기 평택의 사업체는 19년 3.7만개에서 23년 6.3만개로 증가했고, 오산은 1.3만개에서 2.2만개로 각 70%씩 증가했습니다. 종사자수 역시 평택은 5.4만명, 오산은 1만명이 증가했습니다.

본사를 1호선 라인으로 옮기는 회사도 생겼습니다. 코스닥 상장 가스센서 업체인 센코는 오산에 신사옥을 만들면서 판교에 있던 연구소도 이동시켰습니다. 시스템 반도체 디자인솔루션 업체인 코아시아 역시 송파에서 경기 동탄으로 주력 사업부 상당수를 이동시켰습니다. 안산에 있던 PCB 생산설비 업체인 태성은 충남 천안으로 1200억원 투자하여 본사를 이동합니다.
＊ 원익IPS, 에프에스티, 두산테스 등(반도체)
＊ AP시스템, 필옵틱스, 디이엔티 등 (첨단디스플레이)
＊ 이데미츠어드밴스트머티리얼즈, ASML 등(외국계)

- 1호선 8개역 이용객수 증가
 또한 그동안 외면받던 1호선도 전철역별 이용객 증가율이 뚜렷합니다. 22년대비 24년 세마역 20%, 오산역10%, 서정리역17%, 평택지제역19%가 증가했습니다. 일자리 증가와 함께 오산 세마역부터, 평택역까지 1호선 8개역 승하차 인원은 22년 3267만명에서 24년 2664만명으로 11% 증가했습니다.

- 병점~평택지제역 주변 주요 아파트 시세분석

3. 결론
부동산 가격 상승을 위한 3가지 가장 기본 조건은 일자리, 학군, 교통입니다. 그중 1호선이라는 가장 오래된 노선을 가지고 있고 삼성과 앞으로 우리나라 먹거리인 반도체 관련 기업들이 계속 생겨나고 있는 1호선 8개역은 일자리 조건을 만족합니다.

더이상 9호선, 신분당선, 2호선 등 강남/여의도/광화문과 연결되는 노선에만 집중해서는 큰 투자성공을 거두기가 어렵습니다. 이미 그 가치가 시장에 반영되어 있어 비싸기 때문이죠. 아직은 주목받지 못하고 있지만, 다시금 성장하는 1호선을 다시한번 주목해보는것도 투자관점에서 좋을것 같습니다. 최근 5년동안 증가한 일자리 숫자보다 향후 5년이 더 기대되기 때문입니다. 

※ 이번 포스팅은 한국경제의 '온천노선'에서 '테크라인' 탈바꿈…1호선, 소·부·장 싣고 돌아왔다 를 참조하여 작성하였습니다.

 안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 많은 분들이 걱정하는 내용에 대하여 이야기해볼까 합니다. 대한민국 아파트값 하락을 예상하시는 분들의 주된 논리중 하나인 “우리나라도 일본의 잃어버린 20년을 따라간다” 인데요. 과연 이 말이 맞을지 한번 같이 알아보시죠!

목차
1. 일본의 잃어버린 20년
 - 일본의 성장과 거품경제
 - 성장의 한계와 거품경제의 몰락
2. 일본의 집값 하락과 그 이유
3. 우리나라는 과연 일본을 그대로 따라갈까? No!

1. 일본의 잃어버린 20년
 

 - 일본의 성장과 거품경제
 일본은 1950년대 이후 6.25 한국전쟁과 맞물리며 급격한 성장을 이루어냈습니다. 많은 물자들이 일본을 거쳐갔고 중간에서 많은 이득을 취했습니다. 또한 일본인 특유의 성실한 모습, 보수적인 문화로 인한 저축률 증가등이 성장을 보조했습니다. 80년대 초반 달러환율이 급등하며 일본의 제조업과 수출이 크게 부흥하기 시작했고, 미국의 대외무역적자 40% 수준이 일본과의 교역에서 나왔습니다. 미국은 이에 대응하기 위해 1985년 일본의 엔화가치를 급등하게 만드는 플라자 합의를 진행했고, 일본은 마이너스 성장을 했습니다. 이에 일본정부가 경제성장을 위해 금리인하와 부동산 대출 규제를 완화하는정책을 펼쳤고, 부동산과 주식가격이 폭등하며 성장의 정점을 만들어갔습니다.
 특히 성장의 정점이었던 80년대 후반~90년도 초반은 지금은 상상할수도 없는 일들이 일어났습니다. 88년도 시가총액 기준 세계 50위 기업중 30개가 넘는 기업이 일본기업이었습니다. 1995년에는 일본의 GDP는 미국의 70프로 수준이 되었습니다. 1989년에는 도쿄 지가의 합이 491조엔으로 미국전체지가에 맞먹는 수준이었습니다. 도쿄만 팔아도 미국을 살수있다는 말도안되는 현상이 벌어진 것이죠.  

  
- 성장의 한계와 거품경제의 몰락
 몇 년만에 급등한 주택 등 자산가격의 버블이 발생했고 일본 정부는 이를 안정시키기 위해 금리를 2배가량 인상했고, LTV를 절반이상 축소했습니다. 급격한 유동성 축소에 따라 일본 주식시장과 부동산 시장은 한번에 나락으로 떨어졌습니다. 1994년 일본의 GDP는 5조달러였는데, 2021년 일본의 GDP도 5조달러였습니다 30년가까운 세월동안 GDP가 늘어나지 않은것입니다.

2. 일본의 집값 하락과 그 이유
 일본의 거품경제가 붕괴된 이후 주택가격은 급격하게 하락했습니다. 당시 일본은 버블이 터진 후에도 공급을 감소시키지 않았고, 또한 LTV는 담보물의 200%까지 대출을 해주는 상황이었다가 130%를 줄여 70% 수준으로 감소시켰습니다. 또한 대출금리도 2.5%에서 6%로 올려서 시중에 유동성이 급격하게 축소되었습니다. 한때는 100년만기 대출 같은 황당한 상품도 등장했던 것들도 다 일순간에 없어졌습니다. 지금 생각해봐도 이런 말도안되는 대출조건들과 부동산은 하락없이 우상향한다는 굳은 믿음이 모여 도쿄 땅만 팔아도 미국전체를 살수있었던 버블이 만들어 졌던 것입니다.

3. 우리나라는 과연 일본을 그대로 따라갈까? No! 
 하지만 한국은 다릅니다. LTV는 40%~70%수준으로 관리하고 있으며, 여기에 더해 DSR은 40%로 관리하고 있고 시차를 주고 스트레스 DSR까지 도입하여 가계부채 관리를 철저히 하고있습니다.   한국의 GDP도 과거보다 성장률은 낮아졌지만 지속적으로 성장하고 있고, 2000년 이후 경상수지는 단한번도 적자 없이 흑자를 이어오고 있는 무역 강대국입니다. 최근 환율이 급등하고 외화가 빠져나가고 있음에도 불구하고 외환보유고 보유액 순위 역시 전세계 7위에 달합니다. 또한 지금 우리나라 부동산 가격이 높다고는 하지만, 과거 일본과 같은 허황된 가격도 아닙니다. 과연 우리나라의 부동산 가격이 엄청난 거품인지, 앞으로 거품이 터져 급격하게 하락할것인지는 다시한번 생각해볼 필요가 있습니다. 

오늘도 제 글을 읽어주셔서 감사합니다. Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스였습니다.

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 인구감소가 서울/수도권 아파트 가격을 하락시킬 수 없는 이유에 대하여 이야기 나눠보겠습니다.

목차
1. 서론
2. 인구감소가 부동산 가격을 하락시킬 수 없는 이유
  가) 화폐가치 하락
  나) 가구수의 증가
  다) 1인당 거주면적 증가
  라) 기타(이민정책, 세금 등)
3. 마무리

 1.서론
조금은 민감한 이야기에 대해 말해볼까 합니다. 요즘 대한민국의 가장 큰 이슈가 무엇일까요? 정말 많겠지만 부동산 투자하시는 분들은 인구감소가 미래 부동산시장에 얼마나 큰 영향을 끼칠까를 항상 고민하고 계실겁니다. 분명 아파트를 구매할 신규 수요가 줄어드는 측면에서는 부동산 가격 상승에 가장 큰 악재라고 생각합니다. 하지만 그럼에도 불구하고! 장기적으로 대한민국 수도권 부동산 가격은 우상향할것이라고 생각하는 이유를 적어보겠습니다!

2. 인구감소가 부동산 가격을 하락시킬 수 없는 이유
 가) 화폐가치 하락
 과연 아파트와 토지의 가치와 가격이 올라가는 것일까요? 반대로 생각해보면 아파트와 토지의 가치는 그대로인데 그 가치를 표현하는 가격, 즉 화폐의 가치가 지속적으로 떨어지고 있는것일수도 있어요. A아파트의 가치는 10으로 동일한데 시간이 지날수록 시중에 돈이 너무 많아져서(통화량 M2,M1) 단지 표현하는 가격이 달라질 뿐이라는 거에요. 1980년에는 A아파트의 가치는 10이고 가격도 10이었는데, 1990년에는 가격이 20, 2000년에는 30, 2020년에는 50이 되었다는거죠. 만약 가치까지 올라갔다면 100이 될수도 있는거구요.
 한국은행 자료에 따르면 통화량(시장에 나와있는 한국 원화의 수량)은 장기적으로 지속 증가하고 있어요. 물론 경제상황에 따라 일시적으로 줄어들기도 하고 급격하게 늘어나기도 하지만요. 앞으로도 계속 통화량이 증가한다면 인구감소를 상쇄시킬수 있겠죠? 대한민국이 자본주의를 유지하는한 통화량은 매번 정도는 다르겠지만 지속적으로 늘어나는 형태를 보일수밖에 없을거에요.

 
 나) 가구수의 증가
 인구는 줄어들지만 가구수는 점점 늘어난다고 해요. 보통 가구수의 변동은 결혼, 이혼, 진학, 취업등을 주요 이유로 생기는데요. 집을 구매하거나, 임대하는 기준은 인구수가 아니라 가구수이기 때문에 인구수보다는 가구수에 집중해봐야해요. 24년9월에 통계청에서 발표한 자료에 따르면 총 가구수는 2022년 2,166만 가구에서 2041년 2,437만 가구까지 증가한 후 2052년에는 2,327만 가구에 이른다고 해요. 그렇다면 최소한 주택수요는 2041년까지는 늘어난다고 본다면 오히려 수요가 늘어나겠죠? 2052년도 현재인 2022년보다 161만가구나 더 많아요! 지금보다 약 40년뒤에도 가구수가 더 많다면 과연 인구감소 때문에 집값이 떨어질까요? 게다가 이 많은 가구들이 앞으로 더욱더 일자리를 찾아 서울,수도권으로 집중된다면 서울,수도권의 집값이 장기적으로 떨어질 수 있을까요?

다) 가구당 필요 생활면적의 증가
 10년전, 20년전을 떠올려볼까요? 전용면적 열평 남짓한 좁은집에 4명 한가족이 사는 가구가 많았을겁니다. 더 옛날에는 한사람당 주거면적이 더 적었을테구요. 하지만 소득이 증가하고, 나라가 발전하면서 사람들은 점차 넓은 집에 익숙해졌습니다. 각종 가전제품들도 새롭게 생겨나서 세탁기 놓을자리 건조기 놓을자리 청소기 놓을자리 음식물쓰레기처리기 놓을자리 식기세척기 넣을자리 등등 과거보다 더 많은 주거면적을 필요로합니다. 혼자 살더라도 원룸보다는 1.5룸을 원하고 그것보다는 투룸을 원합니다. 여유만 된다면 쓰리룸에서 살려고 하는 사람들도 많구요. 한번 넓어진 1인당 주거면적은 다시 옛날처럼 좁아지기 힘들겁니다. 그렇다면 인구는 줄어들더라도 1인당 필요한 주거면적이 넓어져서 결국 총 부동산 수요면적은 줄어들기 힘들지 않을까요?

라) 기타(이민정책, 세금 등)
 현재까지의 내용은 더이상 이민자가 들어오지 않는다는것을 가정으로 우리나라 사람들의 인구변화만 생각한 것입니다. 만약 향후 이민청을 설립하거나 해외 이민자들을 조금더 적극적으로 수용하는 정책들이 나온다면 주거수요가 한층 더 증가하는 것입니다. 또한 그들은 저 멀리 지방으로 오는것이 아닌, 제조업이든 서비스업이든 일자리가 많은 수도권으로 더욱 집중될 것입니다. 그럼 또하나의 수요가 증가하는것이겠죠? 

 세금 역시 일정 부분을 차지하게 될겁니다. 그동안 수조원씩 걷히던 양도세, 취득세, 종합부동산세를 정부와 지방자치단체가 포기할수 있을까요? 계속 아파트 거래가 되어야 취득세와 양도세가 걷히고, 누군가 여러채를 가지거나 고가부동산을 가져야만 종합부동산세를 낼텐데요. 이 상황은 점진적으로 장기적인 주택가격 상승을 초래할수 밖에 없습니다. 아파트 가격이 우상향할것이라고 생각되어야 주택을 적극적으로 구입하고, 보유하고 있는 아파트를 팔고 더 나은곳으로 가고싶어하는것이 우리들 심리니까요. 

 또한 최근들어 전세사기 위험에 따라 월세가 지속 증가하고 있고 그 월세가격이 나날이 상승하는 현상이 나타나고 있습니다. 한쪽에서는 혼란을 틈타 임대시장에 모건스탠리 등 해외 투자은행, 외국계 부동산 회사가 진출하는 등 해외자본 유입도 활발해지는 추세입니다. 그동안 기업형 임대는 상업임대시장에만 활성화 되어있었는데, 주택임대시장에도 진출하는것이죠. 이런 우리가 예상하지 못했던 수많은 요소들이 앞으로 부동산 시장의 향방에 역할을 할것이기 때문에 인구감소가 부동산 가격을 하락시킨다고 장담하기 어려운것이라고 생각합니다.

3. 마무리
 지금까지 인구수 감소가 쉽사리 우리나라의 부동산 가격, 특히 서울/수도권의 부동산 가격을 하락시킬수 없는 이유에 대해서 고민해봤습니다. 물론 제 생각이 틀릴수도 있고 미래는 아무도 모르는 것이기 때문에 속단할수는 없습니다. 다만 무작정 인구가 감소하니까 우리나라 부동산은 끝났어! 라고 생각하기 보단 반대로 뒤집어서 한번쯤은 생각해 보고나서 판단해도 늦지않을것입니다. 오늘도 제 글을 읽어주셔서 감사합니다. Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스였습니다.