리레스의 부동산 자산 일구기

Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다 안녕하세요. 오늘은 입지분석 시리즈 2탄 서울시 성동구에 대해서 한번 알아보겠습니다. 성동구는 저도 꼭 살고싶은 동네중 하나인데요. 지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 성동구를 정복하실수 있을겁니다. 오늘은 입지분석중 자연환경과 상권 및 편의시설에 대하여 알아보겠습니다.

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 생활권역 및 특징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 자연환경
  4) 상권 및 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석
  3) 개발계획 및 호재

3) 성동구의 자연환경

 성동구는 서울에서도 자연환경이 손에 꼽히는 지역입니다. 한강을 끼고있고 중랑천과 청계천을 도보로 이용할수 있습니다. 야트막한 산과 서울숲 등 녹지공간도 뒤지지 않기 때문에 자연환경 측면에서는 최고의 환경을 누릴 수 있습니다. 

3-1) 한강 및 하천
  성수와 옥수, 응봉은 한강을 끼고있어 특히 주변 아파트 단지에서는 한강 조망권이 아주 우수한 편입니다. 마장, 용답 생활권에서는 청계천이 도보로 이용이 가능하여 언제든 아늑한 하천 자연환경을 누릴 수 있습니다. 꼭 한강이 아니더라도 중랑천, 청계천, 탄천 등 천이 가까이 있는 곳에서 살아본 사람은 그 이점을 잊을수 없을 겁니다. 또한 성수, 장한평 부근에서는 중랑천까지 이용이 가능합니다.

3-2) 산 및 공원 등 녹지공간
 서울숲은 서울에서 가장 큰 공원중 하나로 서울 각지에서 찾아오는 공원입니다. 대부분 평지로 이루어져 있어 산책하기가 너무 좋고 사시사철 바뀌는 서울숲의 광경을 보고 있으면 너무나 황홀합니다. 또한 서울숲 주변으로 초고가 주상복합 및 아파트 단지가 생겨났으며 현대 글로비스 등 대기업과 함께 다양한 상업시설이 주변이 모여있어 거주하기 너무나 편리합니다.
 응봉산, 금호산, 대현산등이 성동구에 위치해있습니다. 높지 않은 야트막한 산들로 이 산 부근에 있는 아파트들은 조망권을 확보하기 좋고 주거지와 연계된 생활권은 풍부한 녹지의 이점을 그대로 받아들일 수 있습니다.

4) 상권 및 편의시설

 성동구는 전국에서도 손꼽히는 상권을 자랑합니다. 성수동, 왕십리, 금호/옥수 상권이 성동구에서 가장 유명합니다.

4-1) 성수동 상권
 - 핫플레이스 및 첨단 비즈니스 중심지
 기존에는 작은 공장들이 즐비했으나 공장지대를 리모델링한 카페, 음식점, 갤러리, 브랜드 쇼룸, 팝업스토어 등이 성수동에 본점, 분점등을 내며 유명해졌습니다. 특히 젊은층과 관광객들이 많이 찾는 지역입니다. 성수 카페거리와 서울숲 인근에는 특히 베어커리, 갤러리, 프리미엄 레스토랑 등이 밀집해있습니다. 또한 쿠팡, 카카오 계열사 등 it기업 및 공유오피스가 성수동에 많고 현대글로비스 역시 본사를 서울숲역 근처에 두고 있습니다.

4-2) 왕십리 상권
 성동구에서 가장 오래된 상업 중심지이며 쇼핑, 영화관, 맛집 등이 밀집해있는 동북권 대표적인 상권입니다. 왕십리역 주변에는 엔터식스가 그 왕좌를 차지하고 있고 아직도 높은 매출을 유지하고 있습니다. CGV영화관과 다양한 맛집들의 프랜차이즈 분점이 모여있고, 왕십리 민자역사 내에도 이마트 왕십리점이 입점하여 높은 매출을 내고있습니다. 

4-3) 금호,옥수 상권
 성동구에서 일반 주거 상권중 가장 큰곳은 금호,옥수 부근 상권입니다. 특히 한강변 고급 주거지가 많아 생활 편의시설을 중심으로 형성된 상권이며 대형 쇼핑몰이나 영화관은 없지만 금호역 동쪽으로 대로변을 따라 이루어진 상권은 일대 수만세대 아파트 단지에서 공동으로 이용하는 거대한 상권입니다.

4-5)  대형병원
 성동구에는 왕십리역 부근에 한양대학교 병원이 있습니다. 한양대 병원은 심장,뇌혈관 질환, 암치료, 희귀 난치성 질환 등의 분야에서 우수한 평을 가지고 있습니다. 진료과목은 30개 이상이며 동부권역 응급으료센터로 지정되어 24시간 전문의가 대기하고 있습니다. 또한 병상도 약 900병상이 있습니다. 이런 대형병원이 지척에 있는 곳에 거주하는 것만으로도 지병이 있거나, 병원에 자주 가야하는 사람들은 안심이 될것입니다. 
※ 주변 아파트 : 서울숲 더샵 아파트, 사근 중앙하이츠 아파트, 왕십리 금호 어울림 아파트, 세림 아파트, 서울숲 삼부 아파트 등

4-6) 대형마트
 이마트 왕십리점과 롯데마트 행당역점이 성동구에 위치하며 이마트 청계천점은 중구에 위치하나 왕십리 도선동과 가까워 텐즈힐, 센트라스쪽 주민들이 많이 이용하는 편입니다.

※ 롯데마트 행당역점 주변 아파트 : 행당대림, 행당 한진타운, 행당동 두산위브, 서울숲행당푸르지오, 행당동 신동아, 금호동 벽산, E편한세상금호파크힐스, 행당 브라운스톤, 왕십리풍림아이원 등
※ 이마트 왕십리점 주변 아파트 : 서울숲 삼부 아파트, 왕십리 금호 어울림 아파트 등
※ 이마트 청계천점 : 텐즈힐1, 텐즈힐2, 센트라스 등

2025.03.03 - [● 부동산 지역분석] - 입지분석2탄 - 서울시 성동구 분석 ①(지역개요, 생활권역별 특징)

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Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다 안녕하세요. 오늘은 입지분석 시리즈 2탄 서울시 성동구에 대해서 한번 알아보겠습니다. 성동구는 저도 꼭 살고싶은 동네중 하나인데요. 지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 성동구를 정복하실수 있을겁니다. 오늘은 입지분석중 교통, 학군에 대하여 알아보겠습니다.

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 생활권역 및 특징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 자연환경
  4) 상권 및 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석
  3) 개발계획 및 호재

2. 입지분석

 1) 교통

- 성동구의 교통은 서울에서도 최상위에 꼽힙니다. 한강변을 마주하고 있어 강변북로로 빠져나가기도 용이하며, 2호선/3호선/5호선/분당선/경의중앙선 등이 지나가기 때문에 주요 일자리와도 접근성이 아주 뛰어납니다. 사통팔달의 지역이라고 불릴 정도로 타 지역으로 이동하기가 편하다는 뜻입니다. 

 또한 도로교통으로도 서울 전역으로 이동하기가 편합니다. 성동구는 남쪽으로 한강변과 붙어있기 때문에 강변북로로 빠지기 쉽고(금호동과 옥수동은 진출입로가 없어 서쪽방향으로는 불편), 동호대교/성수대교/영동대교와 접하고 있어 강남쪽으로 이동도 편리합니다. 특히 세 대교를 통하면 바로 압구정,청담과 연결되어 있어 강남권 접근성이 좋습니다. 일반 도로도 천호대로, 아차산로, 왕십리로가 동서로 가로지르고 고산자로, 동일로, 동부간선도로가 남북으로 관통하며, 동호로가 서쪽 끝으로 지납니다. 내부순환로 입구도 성동구에 있어 서울 서북쪽으로 이동도 편리합니다.

 또한 KTX를 이용할 경우에는 용산역, 청량리역, 수서역으로의 접근성이 좋기 때문에 열차 시간과 지역별로 골라서 이용이 가능합니다. 

 성동구 주요 지역별 3대 업무지구로의 이동시간을 살펴봐도 서울 그 어느지역에 비교해도 뒤쳐지지 않습니다. 특히 쿼드러플역인 왕십리역은 서울 전역을 찾아봐도 이만한 교통편의성을 갖춘곳은 찾아보기 어렵습니다. 몇 년뒤면 왕십리역에 동북선까지 6개역을 가진 역이 되고나면 그 위엄은 더욱 높아질것입니다. 

왕십리역에서 강남역 16분, 시청역 12분, 광화문역 13분, 대각선 방향인 여의도까지도 26분이면 주파합니다. 옥수역은 한정거장만 가면 압구정으로 강남역 18분, 시청역 16분, 광화문역 19분, 여의도역 25분만에 주파합니다. 성수역은 2호선 하나만 이용가능하나 이미 서울 최고의 노선인 2호선으로 강남역은 21분, 시청역은 17분만에 이동 가능합니다. 광화문도 20분, 여의도도 33분이면 이동이 가능합니다. 마장역은 5호선으로 강남역 34분, 시청역 18분, 광화문역 15분, 여의도역 28분만에 이동이 가능합니다. 대부분의 역이 3대 업무지구까지 20분대로 이동이 가능한 서울의 몇 안되는 지역이라고 생각합니다. 

2) 학군

- 학원가

성동구에는 사실 이렇다할 학원가가 없습니다. 행당역에서 왕십리역 사이에 학원이 몰려있긴 하나 중계동이나, 강남, 목동의 학원가에 비하면 조금 부족한 실정입니다. 하지만 그 외 여타 다른 학원가에 비하면 크게 부족하지는 않습니다. 왕십리역 학원가에는 메가스터디, 종로학원 등 대형 입시학원들이 있고 나름 체계적인 관리와 높은 합격률로 긍정적인 평가가 있습니다. 메가스터디 러셀 왕십리점과 종로학원 왕십리 캠퍼스의 강사진과 커리큘럼이 우수하다는 평가가 있습니다. 성수동에는 홍익아트, 뮤직앤드림, 뮤직 스튜디오 등 예술분야에 특화된 학원가가 많이 있습니다. 금호동과 행당동쪽에는 지역 밀착형 소규모 학원가가 밀집되어 있는 편입니다.

- 학교  
 성동구의 중학교는 11개가 있습니다. 학업 성취도는 여타 다른 구에 비해서 뛰어나다고 할 수는 없고 상위 학교들은 그래도 서울평균 78%에 뒤쳐지지는 않는 정도입니다. 

학업성취도 순으로 보면 1위 응봉동 광희중학교(85.9%), 2위 성수동1가 성수중학교(82.4%), 3위 행당동 무학중학교(80.6%)가 상위 3개 학교이며 하위 3개 학교는 성수동2가 성원중학교(65.3%), 성수동2가 경수중학교(68.6%), 행당동 행당중학교(68.6%) 순서입니다. 특목고 진학률은 응봉동 광희중학교(2.2%), 행당동 무학중학교(3.6%), 성수동1가 경일중학교(2.0%), 마장동 동마중학교(2.1%)가 높은 편입니다.

 성동구의 고등학교는 4개가 있습니다. 학업 성취도는 사근동의 한양대학교 사범대학 부속고등학교가 98.8%의 최상위권을 자랑합니다. 이어지는 행당동 무학여자고등학교는 80.4% 로 서울평균 76%보다는 높습니다. 3위 성수동1가 경일고등학교는 68.2%로 차이가 많이 납니다. 

2025.02.22 - [● 부동산 지역분석] - 입지분석1탄 - 서울시 동작구 분석 ②(입지분석 - 학군, 일자리)

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Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다 안녕하세요. 오늘은 입지분석 시리즈 2탄 서울시 성동구에 대해서 한번 알아보겠습니다. 성동구는 저도 꼭 살고싶은 동네중 하나인데요. 지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 성동구를 정복하실수 있을겁니다. 

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 생활권역 및 특징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 자연환경
  4) 상권 및 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석
  3) 개발계획 및 호재

1. 지역개요

  1) 위치 및 개요
  서울시 성동구는 서울 중심부에서 약간 동쪽에 위치한 구입니다. 요즘 핫한 성수동이 성동구에 위치해있고 주요 지역은 옥수, 행당, 왕십리, 성수, 서울숲, 한양대 등이 있습니다. 좌측으로는 서울시 중구, 북쪽으로는 청량리 중심의 동대문구와 성북구, 동쪽으로는 광진구, 남쪽으로는 한강이 인접하고 있으며 동호대교나 성수대교를 건너면 바로 압구정이어서 강남 접근성이 뛰어난 지역입니다. 

 
 성동구는 과거 낙후된 지역으로,  유명하지 않았습니다. 강북 특징상 인접한 동대문구와 성북구와 같이 난개발이 심했고 언덕지형이 많아 직선도로가 별로 없으며 경사도도 가파른 편입니다. 산동네에 오래전부터 집들이 이곳저곳 생기는 바람에 개발도 어려웠습니다. 왕십리 판자촌, 금호동 달동네등으로 유명했습니다. 현재는 센트라스, 텐즈힐등 왕십리 뉴타운으로 탈바꿈했고, 금호동과 옥수동은 뒷구정이라는 이름으로 압구정과 연결된 고급 아파트 단지들이 들어섰습니다. 또한  대규모 녹지공원이 서울숲은 서울 각지에서 찾아오는 명소가 되었습니다.

2) 생활권역 
 성동구는 2030서울생활권 분석에서 동북1권역에 위치합니다. 생활권은 크게 4권역으로 이루어지는데 성수/마장용답/왕십리행당/금호옥수 생활권으로 구성됩니다. 
  
 - 왕십리행당 생활권은 성동구의 서북쪽에 위치하며 인구는 성동구의 30%, 면적은 16%를 차지하고 있습니다. 행정구역은 왕십리도선동, 왕십리2동, 행당1동, 행당2동, 응봉동이 있습니다. 
 왕십리행당 생활권은 교통의 요지입니다. 왕십리역을 포함하고있어 서울 동북권의 중심이됩니다. 성동구청도 이 위치에 있습니다.

 -  마장용답 생활권은 성동구 동북쪽에 위치하며 인구는 성동구의 18% 차지하며, 면적은 27% 를 차지합니다. 행정구역은 마장동, 사근동, 용답동이 있습니다.
 마장용답 생활권은 왕십리역이 가까이 있고 중랑천과 청계천이 접해있어 자연환경이 우수합니다. 또한 마장축산물시장이나 장안평 자동차시장이 위치해있습니다.
 

 - 금호옥수 생활권은 성동구 남서쪽에 위치하며 인구는 25%, 면적은 23%를 차지합니다. 행정구역음 금호1가동, 금호2,3가동, 금호4가동, 옥수동이 있습니다.
 금호옥수 생활권은 주거밀집 지역입니다. 한강에 접해있어 한강뷰가 나오는 아파트들이 많으나 구축이 많습니다. 뒷구정이라고 불릴 수준으로 압구정이 가깝습니다. 다수의 대단위 재개발이 진행되고 있거나 진행되어 고급 주거단지로 전환되었습니다.
 

 - 성수생활권은 성동구 동남쪽에 위치해있으며 면적은 34%, 인구는 27%를 차지하고 있습니다. 성수1가1동, 성수1가2동, 성수2가1동, 성수2가3동, 송정동이 있습니다. 
 성수생활권은 풍부한 자연환경(한강, 서울숲)과 다양한 일자리가 있는 생활권이며 상권이 크게 발달해있습니다. 성수동은 준공업지역 및 녹지지역 비율이 높아 많아 향후 개발이 기대됩니다. 동시에 30년 이상 5층 미만 주거용 건축물도 다수 분포하고 있는 지역입니다. 특히 성수전략정비구역은 서울에서도 손꼽히는 평당가격을 자랑하는 향후 기대가 높은 지역입니다.

2025.02.16 - [● 부동산 지역분석] - 입지분석1탄 - 서울시 동작구 분석 ①(지역개요, 입지분석-교통)

2025.02.23 - [● 부동산 투자공부] - 준신축 기준 서울시 구별+동별 입지 순위도(전용 84㎡ )

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 입지분석 시리즈 1탄 서울시 동작구를 한번 탐험해보겠습니다.

지난번 지역개요 및 입지분석-교통,학권,일자리에 이어서 자연환경, 편의시설, 상권에 대하여 지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 동작구를 정복하실수 있을겁니다. 

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 인구 및 면적
  3) 생활권역 및 특서징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 일자리
  4) 자연환경
  5) 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석

4) 자연환경
 동작구의 대표적인 자연환경은 국립현충원, 보라매공원이 있고 구릉지 지역 특성상 작은 산들이 많아 동작구 주민들은 생활권역별로 있는 산을 따라서 산책을 많이하곤 합니다.

동작구는 한강을 끼고 있지만 한강공원은 보유하고 있지 않습니다. 한강 주변에 있는 아파트들은 한강뷰를 누릴수는 있지만 한강공원의 장점을 누리기는 어렵습니다. 대신 최근에 조성된 한강대교 중간에 있는 노들섬은 한강공원을 대체할수 있습니다.

동작구와 용산구를 잇는 한강대교 정 중앙에 있는 노들섬은 다양한 편의시설과 함께 한강공원에서 누릴수 있는 편안함을 느낄 수 있습니다. 국립현충원은 다른 지역에서 사는 사람들도 많이 방문을 하는 자연명소입니다.

보라매공원은 동작구에서 가장 큰 평지로 이루어진 공원으로 산책, 러닝을 하는 사람들을 많이 볼수있고, 남녀노소 불문하고 동작구에서 자주 찾는 공원 1위입니다.
 
5) 편의시설과 상권
 동작구에 유명 상권은 없으나, 주로 신대방삼거리역, 노량진역, 상도역, 흑석역, 이수역 주변으로 상권이 발달되어 있습니다.

노량진역 근처는 현재 저렴한 음식점들 위주로 포진되어 있고 노량진 수산시장이 있어 그 주변으로 상권이 형성되어 있습니다. 하지만 향후 노량진 뉴타운이 완성되고 나면, 노량진역과 장승배기역 사이의 상권이 무시할수 없는 수준으로 커질 것 같습니다.

동작구에는 영화관과 대형마트가 없습니다. 이정도 규모의 베드타운과 지가를 자랑하는 곳에서 영화관과 대형마트가 없다는 것은 의문점이 듭니다. 다만 바로 옆에 붙어있는 용산 아이파크몰에 CGV용산과 이마트가 있고, 이수역과 신림역에 영화관이 있는 등 각 생활권별로 지하철 한두정거장만 나가면 충분히 그 수요를 만족시킬만한 편의시설이 있습니다. 백화점은 과거 이수역 주변에 태평백화점이 있었지만 지금은 자취를 감추었습니다.

동작구에는 대형 종합병원이 2개나 있습니다. 흑석역 주변에 있는 중앙대학교 병원과 신림선 보라매병원역 앞에있는 서울시립 보라매병원입니다. 23년 기준 병원수는 594개, 병상수는 2483개가 있습니다. 종합병원은 병원수2개, 병상수 1562개가 있습니다.

3. 아파트 분석
 1) 시세지도

동작구의 동별 시세를 먼저 보겠습니다. 부동산플래닛에서 아파트로만 소팅해서 보면

흑석동-동작동-상도동-본동-사당동-대방동-노량진동-신대방동 순으로 시세순서가 이루어져있습니다. 노량진은 입지에 비해 시세가 눌려있는데 현재 활기차게 진행중인 노량진 재개발구역들이 완성된다면 아마 동작구 평당 가격 1위를 가져올것이라고 생각합니다.

2) 주요 아파트 분석
동작구의 현재 아파트를 최고가 순서로 나열해보겠습니다. 전용 84㎡기준 24년4분기~25년 2월 기준입니다. 가격 상위 20개 아파트를 뽑아보았는데요. 흑석동이 기염을 토하며1위~5위 모두 흑석동 아파트가 차지하였습니다.

대방동, 신대방동은 순위에서 찾아볼수 없었는데요. 순위에 80년대,90년대,00년대 아파트가 포함되어있음에도 불구하고 대방동, 신대방동이 순위에 없다는 것은 동작구 내 입지순위에서 조금은 밀리는 것으로 볼수있겠습니다.
 
흑석동은 천지개벽하여 신축 아파트들이 많이 들어섰고, 한강뷰라는 특장점을 이용하여 상위권에 랭크되었습니다. 다만 한강변과 붙은 지역은 평지이나, 남쪽으로 내려갈수록 언덕이 심하게 가팔라서 흑석동에 아파트를 구매하고싶으신 분들은 꼭 임장을 해보시기 바랍니다. 만약 흑석동이 평지였다면 지금 가격보다 훨씬 비쌌겠죠?
 
1위인 아크로리버하임은 명실상부 동작구 시세 1위아파트로 동작구에서 프리미엄 브랜드인 아크로 브랜드를 제일 먼저 달았습니다. 한강을 바로 끼고있어 일부세대 한강조망이 가능하며, 9호선 흑석역 초역세권입니다. 중앙대병원이 도보권에 있어 대형종합병원이 필요하신 분들에게도 언제든지 걱정없이 방문할수 있어 거주하기 좋은 아파트입니다. 흑석역에서는 강남역 26분, 시청역 20분, 여의도역 8분만에 이동이 가능하여 3대 업무지구로 이동하기에는 입지적으로 아주 우수한 지역입니다. 다만 주변에 초등학교가 없는 것이 아쉬우며 중고등학교 학군도 동작구 내 다른 지역에 비해 뒤처지기 때문에 학군이 마이너스라고 볼수있습니다.
 
4,5위에 있는 한강현대와 흑석현대는 88년도 준공 아파트임에도 불구하고 2위 11년 준공 아파트, 3위 18년 준공 아파트와 단 5천만원밖에 차이가 나지 않습니다. 입지적으로는 한강현대와 흑석현대가 더 우수하다가 볼수 있겠죠. 만약 이 두군데가 리모델링 혹은 재건축이 된다면 흑석동의 대장이 될 것 같습니다. 한강에 딱 붙어있어 영구 한강조망이 가능할것입니다. 이 두 아파트 역시 중앙대 병원이 도보권이고, 흑석역 역세권으로 3대 업무지구로 빠르게 이동할수 있습니다. 명수대현대아파트는 흑석초를 끼고있는 초품아로 향후 재건축이 되더라도 이 장점은 변하지 않을것입니다. 역시 중고등학교 학군이 문제긴 하지만 학원가는 반포로도 보낼수 있습니다.
 
6위에 랭크된 래미안로이파크는 남성역과 이수역 사이에 있는 8년차 준신축 아파트입니다. 역세권은 아니지만 이수역 4호선,7호선을 도보 1KM정도로 이동 가능합니다. 도보이동이 힘들어도 로이파크아파트 앞에서 동작17번 마을버스를 타면 4정거장정도로 이수역까지 이동이 가능합니다. 로이파크 주변은 구축과 준신축 아파트들이 혼재되어있습니다. 현재 로이파크가 가장 최신축이고 남쪽으로 90년 준공 1152세대 대림아파트가 있으며, 북쪽으로는 13년준공 이수역리가아파트와 리모델링으로 핫한 사당 우극신(우성,극동,신동아) 아파트가 위치하고 있습니다. 만약 우극신 리모델링이 완성된다면 주변 환경은 조금 더 나아질것입니다.

삼일초등학교가 길 하나면 건너면 위치해있어 초등학교 보내시기는 편합니다. 근처 중고등학교인 사당중과 동작고는 다소 학업성취도가 아쉬운 편이나, 이수역 부근의 경문고는 동작구 학업성취도 1위 학교여서 경문고를 보낼수 있다면 더할나위가 없습니다. 또한 국립현충원이 아파트에서 도보로 이동할수 있어 괜찮은 자연환경을 가지고 있습니다.
 
10위에 랭크된 E편한세상 상도 노빌리티는 평지에 위치합니다. 현재는 흑석동으로 이사갔지만 과거 연예인 이시언이 살았던 아파트로도 유명했는데요. 상도동에서는 평지에 위치해있고, 상도터널만 지나면 한강대교여서 서울 동서남북으로 이동하기 아주 편리한곳에 위치해있습니다. 하지만 초등학교가 멀다는 것이 단점입니다.

3) 개발계획
 현재 동작구는 노량진 재개발과 흑석 재개발을 중심으로 완전히 탈바꿈중입니다. 노량진역과 장승배기역 사이 도로를 중심으로 양 옆이 몇 년안에 신축 아파트가 대규모로 들어설것입니다. 향후 1,7,9호선 트리플 역세권인 이 지역이 동작구 대장 지역으로 자리잡을 가능성이 아주 높습니다. 또한 이곳은 미세하게 경사가 있지만 평지에 가까우므로 대규모 아파트 단지를 조성하기에도 아주 안성맞춤인 곳입니다.

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 입지분석 시리즈 1탄 서울시 동작구를 한번 탐험해보겠습니다.

지난번 지역개요 및 입지분석-교통에 이어서 입지분석-학군,일자리에 대해서 알아보겠습니다. 지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 동작구를 정복하실수 있을겁니다. 

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 인구 및 면적
  3) 생활권역 및 특서징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 일자리
  4) 자연환경
  5) 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석
 

2. 입지분석
  2) 학군
학원가 : 동작구는 대규모 학원가는 발달하지 않았습니다. 하지만 전통적인 베드타운 답게 각 지역별로 중소규모의 학원가가 포진하고 있는것으로 보여집니다.

동작구 서쪽에서는 대방동에 학원가가 몰려있는데요. 서울지방병무청역 근처와 신대방삼거리역 주변으로 학원가가 몰려있습니다. 동작구 중부에서는 상도동(숭실대입구역~상도역 사이)에 학원가가 몰려있고 장승배기역과 상도역 사이에도 소규모 학원가가 분포되어 있습니다.

동작구 동부에서는 남성역 부근에 학원가가 몰려있습니다. 동작구는 오른쪽에 서초구와 붙어있기 때문에 교육에 욕심있는 부모님들은 거주는 동작구에 하더라도 학원은 서초,강남으로 보내는 경우도 꽤 많습니다. 

중학교 : 중학교는 16개가 있습니다. 학업성취도 순으로 보면 1위 대방동 숭의여자중학교(학업성취도 93.7%), 2위 신대방동 대방중학교(88.6%), 3위 동작동 동작중학교(88.6%), 4위 상도동 상현중학교(84.9%), 5위 상도중학교(83.6%) 순 입니다.

특목고 진학률 순은 조금은 다른데요. 1위 신대방동 대방중학교(5.8%), 2위 상도동 상현중학교(3.6%), 3위 본동 동양중학교(2.5%), 4위 숭의여자중학교(2.3%), 5위 사당동 사당중학교(1.9%) 입니다.

겹치는 학교는 숭의여자중학교, 대방중학교, 상현중학교 입니다. 학업성취도 하위 1위는 상도동 강현중학교(65.2%). 하위2위는 사당4동 남성중학교(66.7%), 하위3위는 대방동 강남중학교(69.8%)입니다.

자녀 교육을 위해 상기 내용을 잘 숙지하시고 동작구 내 동별 입지와 중학교 배정을 신경쓰시어 지역 선택을 하시기 바랍니다.

고등학교 :고등학교는 총 6개가 있습니다. 학업성취도 1위는 동작동 경문고등학교(91.1%), 대방동 숭의여자고등학교(90.3%)로 월등히 뛰어난 학업성취도를 보여주고 있습니다. 3위 수도여자고등학교(77.5%)와도 확연한 차이를 보입니다. 

반면 하위 1위는 대방동 영등포고등학교(59%), 하위2위 사당동 동작고등학교(60.7%)로 보여지며 60%수준으로 하위3위인 성남고등학교(74.2%)와 약 15%의 확연한 차이를 보이고 있습니다.

아이를 키우다보면 한번 정착한곳을 떠나기가 어렵죠. 아이의 친구들 문제도 있기 때문이죠. 그렇다면 여아를 키우시는 부모님이라면 일찍이 터를잡고 숭의여중, 숭의여고를 보내시는것이 가장 안정적인 학군에서 공부할수 있는 환경이라고 보여집니다.

남아를 키우시는 부모님이라면 동작동에 터를잡고 동작중-경문고를 보내시는것도 좋은 방법이 될수 있겠습니다. 물론 특목고를 보내실수 있다면 숭의여중, 대방중, 상현중을 보내고 특목고 진학을 노리시는것도 좋은 방법이겠네요.

※ 숭의여중/숭의여고 주변 아파트 : 대방주공1단지,2단지 아파트/ 대방현대홈타운 아파트 / 대방e편한세상 1,2차아파트 / 대방성원상떼빌 아파트 / 대방대림 아파트 / 대방경남아너스빌 / 신동아파밀리에 하늘마루아파트
※ 동작중/경문고 주변 아파트 : 사당삼성 / 이수힐스테이트/ 이수푸르지오 더 프레티움/ 사당유니드/ 사당 우성/사당신동아/사당극동
※ 대방중/수도여고 주변 아파트 : 신대방현대/ 보라매롯데낙천대/보라매파크빌/신동아파밀리에/신대방우성1,2차/보라매한성/ 태성대아파트/

3) 일자리
 동작구는 2021년 기준 사업체수 27,915개 이며 종사자수는 109,281명 입니다. 이중 대규모 고용을 할 수 있는 500명 이상 사업체 수는 9개, 1000명 이상 사업체 수는 6개 수준입니다. 

 업무지구로 불릴만한곳은 없지만 이름을 들어보면 알만한 중견기업들이 포진하고 있습니다. 500인 이상 기업중 동작구에는 농신, 유한양행, 부광약품이 있습니다. 또한 중앙대학교와 숭실대학교, 총신대학교가 있어 교직원 일자리를 무시할수 없습니다. 

 전체적으로 일자리 자체는 부족한편이고, 주로 강남,여의도,사대문 방향으로 출퇴근을 하고 저녁에는 집으로 돌아오는 전형적인 베드타운의 역할을 하고있습니다.

베드타운의 경우는 주요 일자리가 없더라도 주요 일자리와의 교통이 좋으면 그 입지가치를 인정받는데요. 교통편에서도 설명하였듯이 메인 업무지구인 GBD(강남권), 여의도(YBD), 중심권(CBD)와의 물리적 거리 및 출퇴근 시간이 아주 양호한편인데요. 또한 가산디지털 단지, 구로 디지털단지와의 거리도 아주 가까운 편입니다. 그래서 동작구가 일자리는 부족하더라도 입지로 그 가치를 인정받는것 같습니다.

 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 였습니다. 오늘은 동작구 지역분석중 학군과 주요 일자리에 대해서 알아보았습니다. 다음번엔 자연환경, 편의시설 등에 대하여 설명해보겠습니다. 조금만 기다려주세요!

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 입지분석 시리즈 1탄 서울시 동작구를 한번 탐험해보겠습니다.
지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 동작구를 정복하실수 있을겁니다. 

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 인구 및 면적
  3) 생활권역 및 특서징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 일자리
  4) 자연환경
  5) 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석

1. 지역개요

1) 위치 및 개요
 - 서울의 서남권에 위치해 있으나, 서남권 지역중 동쪽에 치우쳐져 있어 서울 중앙보다 조금 남쪽에 치우쳐진 느낌입니다. 인접한 지역으로는 오른쪽에 서초구, 왼쪽에 영등포구, 아래쪽에 관악구, 위로는 한강 및 용산구와 인접해있습니다. 노량진동,본동,상도동, 흑석동, 동작동, 사당동, 대방동, 신대방동이 동작구에 속해있습니다.

2) 인구 및 면적
- 동작구 인구는 약 37.5만명이고, 면적은 서울시의 약 2.7%를 차지합니다.

3) 생활권역 및 특징
- 한강 이남에서 가장 빨리 서울로 편입된 구로써, 산업화 기간동안 급격하게 사람이 몰리면서 난개발이 많았던 구입니다. 노량진로 일대를 제외하면 대부분 언덕 지형에 위치하고 있고, 지형에 따라 동이 구분되는 경향이 있어 동과 동과 동 사이가 단절되어있습니다. 

 생활권역은 노량진, 흑석, 상도, 신대방, 사당 생활권으로 나뉘어져 생활하고 있습니다. 과거에는 한강변을 끼고있음에도 한강뷰 아파트도 적고 구축 위주의 아파트 단지와 주택단지가 혼재되어 있었는데, 2010년대 이후 흑석뉴타운이 개발되어 비강남권 최초 25억을 돌파했고, 노량진 뉴타운이 입주하기 시작하면 강남3구,용산 다음의 입지를 확실하게 다질것으로 보입니다.

2. 입지분석

1) 교통
 위치 및 교통의 입지적 장점은 어디 내놔도 아깝지 않은곳이 동작구입니다. 한강을 끼고 용산, CBD(광화문,시청 등), GBD(강남권), YBD(여의도)의 중앙에 위치하고 있어 3대 업무지구 어느곳을 가기에도 편한곳입니다. 

 동작구는 지하철 노선 1,2,4,7,9호선 및 신림선을 이용할수 있어 은평,도봉 등 서울 북부권을 제외하면 서울 전역을 이동하기에 편한 교통을 가지고 있습니다. 특히 흔히 황금노선이라고 불리는 2,3,7,9호선중 3개 노선을 가지고 있어서 대중교통이동이 양호합니다.

 노량진 부근에서는 9호선을 타고 여의도와 강남으로 이동하기가 편하고 1호선을 이용하여 도심권 이동이 편리합니다. 상도동 부근에서는 7호선을 이용하여 강남권 이동이 편리하며, 용산,시청으로는 환승없이 버스로 이동이 가능합니다.

한강과 인접하고 있어 특히 대방,노량진,상도,흑석,이수 부근에서 올림픽대로로 빠지기도 용이하여 차량 교통편도 편한편에 속합니다. 사당,이수 부근에서는 2호선과 7호선을 이용할수 있어서 서울 전역으로 이동하기가 편리합니다. 

🚅🚌 동작구 생활권별 3대 업무지구까지 걸리는 시간