대한민국은 월세화 진행중? 전세는 쪼그라들고 월세는 급등

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 

 

 대한민국은 전세계에서 거의 유일하게 전세라는 제도가 있는 나라입니다. 과거 우리나라는 급격한 경제성장을 하며 임차인은 목돈을 가지고 매월 나가는 월세 없이, 집을 사기 전 돈을 모으며 거주할수 있었고, 임대인은 전세금을 끼고 집을 사거나 전세금이라는 목돈을 받아 다른 곳에 투자하기 위해서였습니다. 서로 윈윈할수 있는 관계였죠. 하지만 어느순간부터 이 전세시장에 금이가기 시작했습니다. 전세사기라는 말이 등장했고, 수많은 사람들이 안전하다고 믿었던 전세금을 홀랑 날려버리는 일이 너무 많이 생겼습니다. 뉴스에는 매일같이 전세사기가 도배되었구요. 언제부터 잘못된걸까요?

 

 전세금은 원래 대출이 거의 불가능했습니다. 하지만 박근혜정권부터 부동산 시장을 살리기 위한 다양한 정책을 쓰며 전세금 대출한도를 늘려주기 시작했습니다. 그 이후 노무현 정권에서도, 이후 정권에서도 전세금 대출이 일반화되며 전세가격도 같이 올라가기 시작했습니다. 원래는 임차인이 차곡차곡 모은돈 안에서만 전세금을 지불하고 살수 있었는데, 이젠 그 이상의 가격의 전셋집에도 거주할수 있게 된 것입니다. 하지만 여기서 이상한것이 하나 있습니다. 매매는 집을 담보로 대출해주는데 전세대출의 담보는 무엇이길래 이렇게 많은 돈을 대출해주는걸까요? 정부에서 보증까지 서면서 말이죠.

 

 2022년 집값이 정상을 찍고 급락하면서 전세사기를 당하는 임차인들이 많아졌습니다. 특히 주거면적과 형태가 일정하지 않고 거래가 잘 없어 정확한 시세가 잘 잡히지 않는 빌라에서 전세사기가 많이 벌어졌습니다. 특히 매매가와 전세가의 차이가 거의 없어 일명 깡통전세도 대부분 빌라 전세시장에서 나오는 단어죠. 아파트는 면적이 전용 59제곱미터, 전용 84제곱미터등 일정한 면적과 많은 거래로 시세가 잘 잡히고 일반적으로 매매가와 전세가의 GAP이 일정하게 유지되기 때문에 전세사기는 잘 나타나지 않았습니다. 

 

 이와같은 이유로 최근에는 빌라 전세는 누구도 들어가려고 하지 않는 시장이 되어버렸습니다. 한참 가격을 내려도 빌라에는 전세로 들어가지 않겠다는거죠. 수년동안, 수십년동안 모아온 내 자산이 한순간에 날아갈 위험에 처할수도 있으니까요. 대신 월세 시장이 급성장했습니다. 22년 코로나로 인한 돈풀기를 중지하고 긴축정책을 펼치기로한 미국에서 급격하게 금리를 올리면서 우리나라도 금리를 올리기 시작했습니다. 우리나라만 가만히 있으면 우리나라에 있던 달러들은 전부 미국으로 빠져나가 대한민국은 큰 위기를 겪게될테니까요. 전세대출에 대한 금리도 급격하게 상승했고, 전세사기까지 대두되면서 월세가 주거시장에서 전세의 대항마로 떠올랐습니다. 높은 금리에 대한 이자를 내며 전세사기에 대한 위험까지 무릅쓰는것 보다는 적은 보증금을 내고 매월 월세를 내는것이 안전하기도 하고 전세이자와 큰 차이도 없었으니까요.

 

 앞으로는 어떻게 될까요? 만약 우리나라도 다른 선진국들처럼 점점 전세 비중이 적어지고 반전세나 월세 비중이 늘어나면 월세가 많이 올라갈 것 같습니다. 우리나라는 소득대비 집값은 높은편에 속하나, 소득대비 월세는 선진국 대비 낮은편이라고 합니다. 월세시장이 성장하지 못하도록 누르고 있던 전세시장의 힘이 약해진다면 분명 월세 가격은 다른 선진국들처럼 올라갈것입니다. 

 

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