리레스의 부동산 자산 일구기

Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다 안녕하세요. 오늘은 서울 한강뷰 9호선 역세권 20평대 아파트중 7억원대 아파트에 대해서 알아보겠습니다. 사실상 서울 한강뷰 아파트중 마지막 남은 가성비 아파트들인데요. 투자로도, 거주로도 너무 좋은 서울시 강서구 가양동의 한강뷰 아파트들에 대해서 알아보겠습니다.

목차
1. 개요
2. 서울 한강뷰 9호선 역세권 20평대 아파트
 - 가양2단지 성지아파트
 - 가앙걍변 3단지
 - 한강우성1차

1. 개요
한강은 서울의 중심입니다. 강북과 강남을 이어주며, 자가용을 이용한 교통 또한 한강 주변이 그 어느곳보다 좋습니다. 강변북로와 올림픽대로의 접근성이 너무 뛰어난데, 이 두 큰 도로를 통해 서울을 가로로 질러갈수 있습니다.

또한 한강과 한강공원은 우리나라의 최고 자연환경입니다. 특히 한강 주변은 대부분이 평지로 이루어져 있는데다가, 한강 공원을 끼고있는 곳은 언제나 사람들로 북적이며 저녁이면 러닝, 산책, 자전거를 타는 사람들로 북새통입니다.

한강뷰가 나온다는 이유 하나만으로 아파트 가격은 천정부지로 치솟습니다. 한강 주변의 아파트를 재건축할때는 전 세대 한강뷰를 조망할수 있게 만들수 있느냐가 재건축/재개발 조합원이 건설사를 선택하는 기준이 되기도 합니다. 또한 같은 아파트 단지여도 한강뷰가 나오는 동과, 한강뷰가 없는 동의 가격차이는 심하면 10%이상씩 차이나기도 합니다.

지금 우리나라에서 가장 핫한 장소들과 미래가치가 높다고 평가받는 지역들의 공통점은 무엇일까요? 바로 한강과 인접해있다는것입니다. 압구정, 청담, 반포, 잠실, 여의도, 마포, 성수, 용산, 한남 등등 서울에 살고있지 않더라도 한번쯤은 들어보았을법한 지역명입니다. 이들의 공통점은 지역의 남쪽 혹은 북쪽이 한강과 맞닿아 있다는 것입니다. 이처럼 한강변의 발전 가능성은 무궁무진하며, 향후 한강과 접해있는 지역과 비접해 있는 지역과의 부동산 가치 차이도 지속 벌어질 것입니다.

2. 서울 한강뷰 9호선 역세권 20평대 아파트
 첫번째는 가양 2단지 성지아파트 입니다. 1992년 준공되었으며 1624세대 대단지 아파트입니다. 용적률은 195%로 200% 미만입니다. 20평대로만 이루어져 있는 아파트입니다.

9호선 양천향교역까지 9분만에 이동 가능하며 양천향교역에서 신논현까지는 28분만에 이동이 가능합니다.자차 이용시 올림픽대로로 빠지는 길이 차량 2분거리에 있어 자차 이용도 아주 편리합니다.

또한 길 하나만 건너면 성재중학교와, 동양고등학교가 있어 아이들 통학도 너무 편리합니다. 또한 양천향교역 4번출구 방향으로는 가양동 CJ공장부지가 들어올 예정으로 엄청난 대형호재가 기다리고 있습니다. 현재 21평형 매물 중층이 7억에 나와있어 최고가 9.95억대비 30%나 할인된 가격입니다.

 두번째는 가양강변3단지입니다. 1992년 준공 1556세대 대단지입니다. 13평, 15평, 20평대로 이루어져있습니다.

가양역까지는 7분안에 이동이 가능하며 가양역은 게다가 급행정차역으로 9호선 신논현역까지 25분만에 이동이 가능합니다. 역시 올림픽대로 진출입로가 아파트와 붙어있고 가양대교가 바로 붙어있기 때문에 강북쪽으로 이동하기도 아주 편리합니다.

초품아 까지는 아니더라도 큰길을 건너지 않고 탑산초등학교를 보낼수 있기 때문에 아이를 가진 부모님들에게도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 20평형 중층이 7.5억으로 나와있어 역대 최고가 9.6억 대비 22% 할인된 가격입니다.

 가양2단지 성지아파트와 가양강변3단지 아파트는 또한 마곡업무지구와도 3KM이내로 이동할수 있고 평지이기 때문에 자전거 혹은 도보로도 출퇴근이 가능한 것이 장점입니다.

또한 주변이 전부 수만세대 아파트 단지로 이루어져 있어 거주환경이 아주 쾌적한 편입니다.
 
세번째는 강서구 염창동 한강우성1차입니다. 1990년 준공 339세대 아파트입니다. 9호선 등촌역까지 도보 15분으로 이동 가능합니다.

염경초, 염경중, 염창중이 붙어있어서 초등학교, 중학교까지 한번에 보내기 좋습니다. 주변은 아파트단지로 둘러쌓여있어 거주환경도 좋습니다. 등촌역에서 신논현역까지 34분만에 이동이 가능하고 여의도는 12분만에 이동이 가능합니다. 27평 중층이 7.2억원 수준 매물로 나와있으며 최고가 8.5억 대비 15% 할인된 가격입니다.

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 서울과 경기도에서 한강변에 위치한 아파트들에 대해서 알아보겠습니다.

목차
1. 한강뷰 아파트의 중요성
2. 서마포 한강뷰 아파트 분석
3. 동마포 한강뷰 아파트 분석

1. 한강뷰 아파트의 중요성
한강은 서울의 중심입니다. 강북과 강남을 이어주며, 자가용을 이용한 교통 또한 한강 주변이 그 어느곳보다 좋습니다. 강변북로와 올림픽대로의 접근성이 너무 뛰어난데, 이 두 큰 도로를 통해 서울을 가로로 질러갈수 있습니다.

또한 한강과 한강공원은 우리나라의 최고 자연환경입니다. 특히 한강 주변은 대부분이 평지로 이루어져 있는데다가, 한강 공원을 끼고있는 곳은 언제나 사람들로 북적이며 저녁이면 러닝, 산책, 자전거를 타는 사람들로 북새통입니다.

한강뷰가 나온다는 이유 하나만으로 아파트 가격은 천정부지로 치솟습니다. 한강 주변의 아파트를 재건축할때는 전 세대 한강뷰를 조망할수 있게 만들수 있느냐가 재건축/재개발 조합원이 건설사를 선택하는 기준이 되기도 합니다. 또한 같은 아파트 단지여도 한강뷰가 나오는 동과, 한강뷰가 없는 동의 가격차이는 심하면 10%이상씩 차이나기도 합니다.

지금 우리나라에서 가장 핫한 장소들과 미래가치가 높다고 평가받는 지역들의 공통점은 무엇일까요? 바로 한강과 인접해있다는것입니다. 압구정, 청담, 반포, 잠실, 여의도, 마포, 성수, 용산, 한남 등등 서울에 살고있지 않더라도 한번쯤은 들어보았을법한 지역명입니다. 이들의 공통점은 지역의 남쪽 혹은 북쪽이 한강과 맞닿아 있다는 것입니다. 이처럼 한강변의 발전 가능성은 무궁무진하며, 향후 한강과 접해있는 지역과 비접해 있는 지역과의 부동산 가치 차이도 지속 벌어질 것입니다.

오늘은 한강뷰 아파트중 마포구에 속해있는 아파트를 집중 탐구 해보겠습니다.

2. 서마포 한강뷰 아파트 분석
1) 마포한강 아이파크
- 마포한강 아이파크는 2018년 준공된 신축 아파트로 총 385세대 6개동으로 이루어져 있습니다. 20평대부터 40평대까지 다양한 평수로 이루어져 있습니다. 이 아파트는 망원 한강공원 출입구가 아파트 바로 앞에 있어, 언제든 한강공원을 즐길 수 있습니다.

또한 아파트 뒷편으로는 망리단길이 위치해 있어 핫한 카페, 음식점들을 즐길수 있습니다. 한강 건너편은 양화 한강공원이 보입니다.

망원역도 약 900M 정도이고 근거리에 합정역 2호선,9호선이 있어 지하철 이용도 한강변 아파트 치고 편리한편입니다.
다만 주변이 빌라단지이고, 조금 있는 아파트도 나홀로 아파트식으로 지어져있어서 주변 환경은 조금 아쉽습니다. 또한 초등학교나 중학교가 멀어 통학을 하기에는 조금 불편할수 있습니다.

현재 20평대 중층이 12.5억~13억, 중고층이 13.5억~14.5억 수준으로 매물이 나와있고, 30평대는 중층이 15억~16억 수준, 중고층이 16억~18억수준으로 매물이 나와있습니다.

3. 동마포 한강뷰 아파트 분석
1) 한강밤섬자이
한강 밤섬 자이는 488세대 총 7개동으로 이루어져 있고 2010년 준공된 준신축 아파트입니다. 20평대는 없고 30평대~60평대로 이루어져 있습니다. 서강대교 입구 바로 앞에 위치해있어 여의도를 순식간에 이동할수 있으며, 강변북로 진출입도 용이합니다.

6호선 광흥창역까지는 7분이면 이동할수 있어 대중교통 접근성도 아주 뛰어난 편입니다. 주변이 서강 한진 해모로, 래미안 밤섬 리베뉴 아파트와 붙어있어 거주환경도 괜찮은 편입니다.

하지만 부근에 초등학교는 없는 것이 다소 아쉽습니다.
매물은 30평대는 없으나 24.6년 16.2억 거래되었고, 40평대가 23억대 형성하고 있습니다.

2) 서강GS아파트, 마포강변힐스테이트 아파트, 래미안마포웰스트림 : 광흥창역 우측으로 있는 한강변 아파트입니다. 서강GS아파트는 1999년 준공 아파트이며 30평대 14억 전후이며, 마포강변힐스테이트는 2004년 510세대 아파트고 15억 전후로 매물이 나와있습니다. 래미안 웰스트림은 773세대 2016년 준공 아파트로 위의 두 아파트보다는 연식이 좋기 때문에 30평대가 20억이 넘는 시세와 매물을 보여주고 있습니다.

3) 마포대교를 중심으로 한강 삼성아파트, 마포쌍용 황금아파트가 있습니다. 마포역 역세권이며 한정거장만 가면 공덕역 에서 무려 4개 노선(5,6,공항철도,경의중앙선)을 이용할 수 있습니다. 한강삼성은 1997년 준공 456세대 아파트이며 30평대가 16억대 매물을 보여주고 있습니다. 마포쌍용 황금아파트는 339세대이며 30평대 12억 수준의 매물을 보여주고 있습니다.

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안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 재건축과 재개발, 그리고 가로주택정비사업에 대해서 한번 공부해보겠습니다. 재건축과 재개발은 많이 들어보셨을텐데 도대체 그 차이가 뭘까 궁금하셨던 분들이 많을텐데요. 한번 따라가보시죠! 

목차

1. 개요
2. 공통점
3. 차이점
4. 결론 및 요약

1. 개요

 도시 정비 사업은 노후화된 도시를 정비하여 주거환경을 개선하고, 도시의 기능을 회복하는 중요한 사업이다. 대표적인 정비 사업으로 재건축, 재개발, 가로주택정비사업이 있으며, 각각의 방식과 특성이 다르다. 본 문서에서는 이 세 가지 사업의 공통점과 차이점을 상세히 분석한다.

2. 공통점

- 2.1. 도시 정비 및 환경 개선

이 세 가지 사업은 모두 도시의 낙후된 지역을 정비하여 주거환경을 개선하고, 새로운 주거 및 상업 시설을 조성하는 것을 목표로 한다. 이를 통해 거주자의 삶의 질이 향상되고, 도시의 가치를 높이는 효과가 있다.

- 2.2. 법적 근거

세 사업 모두 "도시 및 주거환경정비법"(도정법)에 따라 시행되며, 정부 및 지자체의 승인을 받아야 한다. 따라서 공공기관의 개입이 필수적이며, 일정한 절차를 따라야 한다.

- 2.3. 조합 설립과 사업 추진

재건축, 재개발, 가로주택정비사업 모두 조합을 설립하여 사업을 추진하는 방식이 일반적이다. 조합은 사업을 기획하고, 시공사를 선정하며, 분양 및 관리 등의 업무를 담당한다.

- 2.4. 주민 동의 절차 필요

모든 정비사업은 토지 및 건물 소유자의 동의를 필요로 하며, 일정 비율 이상의 동의를 얻어야 사업이 진행된다. 동의율이 충족되지 않으면 사업 추진이 어려워진다.

3. 차이점

- 3.1. 대상 지역과 사업 목적

구분재건축재개발가로주택정비사업

• 재건축: 기존 아파트 등 공동주택이 노후되었을 때, 이를 철거하고 새로운 아파트로 신축하는 사업이다.
• 재개발: 노후된 주택뿐만 아니라 기반시설이 열악한 지역을 대상으로 도로, 공원, 상하수도 등 도시 인프라를 함께 정비하는 사업이다.
• 가로주택정비사업: 대규모 철거가 어려운 지역에서 소규모로 주택을 개선하는 방식으로, 기존 골목 형태를 유지하며 주택을 정비하는 것이 특징이다.

- 3.2. 추진 절차 및 법적 요건

• 재건축은 필수적으로 안전진단을 거쳐야 하며, 건물이 구조적으로 불량하다는 판정을 받아야 사업이 가능하다.
• 재개발은 기반시설 개선이 주요 목표이므로 안전진단이 필요하지 않으며, 대신 지자체의 정비구역 지정이 필요하다.
• 가로주택정비사업은 주민이 직접 사업을 추진할 수도 있으며, 조합을 설립하지 않고도 진행할 수 있다.

- 3.3. 사업 방식과 지원

• 재건축은 일반적으로 민간 주도로 진행되며, 기반시설 정비는 포함되지 않는다.
• 재개발은 공공이 개입하여 도로, 공원 등 도시 기반시설을 함께 개선할 수 있다.
• 가로주택정비사업은 일부 공공 지원이 가능하며, 도로와 같은 기반시설 정비도 포함될 수 있다.

- 3.4. 사업 비용과 부담

• 재건축은 민간 자금이 투입되므로, 조합원의 부담금이 크고 일반 분양을 통해 이익을 창출한다.
• 재개발은 공공이 일부 지원하며, 공공임대주택이 포함될 가능성이 크다.
• 가로주택정비사업은 공공이 개입하여 조합원의 부담을 줄여주는 역할을 한다.

4. 결론

이처럼 재건축, 재개발, 가로주택정비사업은 모두 도시 정비를 위한 사업이지만, 사업 방식, 대상 지역, 공공 개입 여부, 조합원 부담 등에 있어 차이가 크다. 따라서 각 사업의 특성을 충분히 이해하고, 사업 진행에 적합한 방식을 선택하는 것이 중요하다.

※ 대표적인 서울 재건축 아파트 : 헬리오시티 전과 후

- 헬리오시티 재건축 후

- 헬리오시티 재건축 전 : 가락시영아파트

※ 대표적인 서울 재개발 아파트 : 왕십리 뉴타운 센트라스

- 왕십리뉴타운 재개발 후 : 센트라스

- 왕십리 뉴타운 재개발 전

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 서울시 준신축 기준(기준 : 1999년 준공 이하 전용84 ㎡중 해당 동 소재 아파트 최고가거래) 기준으로 구별 + 동별 입지 순위도를 알아보겠습니다.

물론 해당 기간동안에 거래가 없거나 준공된 아파트가 없는경우, 해당 동 안에서도 입지가 나뉘는점 등을 감안하여 봐주시면 감사하겠습니다. 또한 구축의 경우는 상품가치는 거의 없고, 토지가치만 남아있는 경우가 많아 토지의 가격이 많이 반영된 상태입니다. 진정한 입지 순위를 분석하기 위해서 지난번 준신축 기준에 이어 구축 기준도 작성해 보았습니다.

※ 출처 : 자료는 국토교통부 실거래가 자료(24.10~25.02)를 참고하여 작성하였습니다.
※ 기준 :1999년 준공 이하 전용84 ㎡중 해당 동 소재 아파트 최고가거래
※ 꼭 준신축, 신축 기준으로도 입지순위를 같이 분석해보아야 정확한 입지순위를 알수있습니다. 

1. S급지(1급지, 1.5급지)
- 1급(40억 이상) : 강남 압구정
- 1.5급(30억 이상) : 강남 청담, 강남 대치, 서초 잠원, 서초 반포

2. A+급지(2급지~2.5급지)
- 2급(25억 이상) : 용산 보광, 강남 개포
- 2.5급(22억 이상) : 강남 일원, 성동 성수동2가, 용산이촌, 강남 삼성, 서초 방배, 강남 논현, 강남 도곡, 성동 옥수

3. A급지(3급~3.5급)
- 3급(20억 이상) : 서초 서초, 강남 수서
- 3.5급)18억 이상) : 강남 신사, 송파 문정, 광진 광장, 강남 역삼, 양천 신정, 용산 이태원, 송파 오금, 동작 흑석

4. B+급지(4급~4.5급)
- 4급(16억이상) : 송파 방이, 양천 목, 성동 행당, 마포 대흥, 서초 양재, 광진 구의
- 4.5급(15억이상) : 마포 도화, 마포 공덕, 마포 현석, 송파 가락, 강동 명일

5. B-급지(5급~5.5급)
- 5급(13억 이상) : 광진 자양, 영등포 당산동5가, 동작 대방, 송파 송파, 성동 성수동1가, 중구 신당, 노원 중계
- 5.5급(12억 이상) : 종로 명륜2가, 마포 신정, 영등포 당산, 성동 금호동3가, 동작 사당, 영등포 당산동4가, 영등포 문래동3가, 마포 창전, 송파 풍남, 구로 신도림, 강동 성내, 영등포 영등포동8가

6. C급지(6급)
- 6급지(10이상) : 강동 둔촌, 영등포 당산동3가, 성동 하왕십리, 성동 응봉, 서대문 현저, 강동 고덕, 강동 암사, 영등포 영등포동7가, 영등포 양평동5가, 마포 신수, 영등포 양평동3가, 성동 마장, 강서 가양, 영등포 신길, 서대문 영천, 송파 거여, 동작 노량진, 강서 염창, 강동 천호, 영등포 양평동2가, 영등포 당산동1가, 영등포 양평동2가, 동작 신대방, 동작 본, 강서 마곡
- 6.5급(9억 이상) : 노원 하계, 구로 구로, 영등포 대림, 도봉 창, 강동 길, 서대문 홍제, 강동 상일, 영등포 문래동6가, 광진 군자, 마포 중, 관악 봉천

7. D급지(7급)
- 7급(8억이상) : 영등포 양평동1가, 동작 상도, 강서 등촌, 서대문 남가좌, 영등포 양평동4가, 구로 개봉, 성북 삼선동4가, 성북 돈암, 성북 석관, 강서 방화, 서대문 북가좌, 성북 종암, 중랑 중화, 영등포 문래동5가

8. E급지(8급)
- 8급(7억 이상) : 동대문 용두, 노원 상계, 동대문 회기, 중랑 면목, 동대문 제기, 동대문 청량리, 노원 공릉, 금천 시흥, 성북 정릉, 은평 불광, 은평 대조, 서대문 홍은, 관악 신림, 동대문 전농, 성북 종암, 중랑 상봉, 중랑 신내, 양천 신월, 은평 녹번, 은평 응암, 노원 월계, 금천 가산

9. F급지(9급)
- 9급(6억 이상) : 구로 고척, 중랑 묵, 동대문 이문, 동대문 답십리, 서대문 연희, 동대문 휘경, 도봉 도봉, 강북 수유, 강서 화곡, 성북 보문동6가, 은평 갈현, 은평 신사, 강북 번

10. G급(10급)
- 10급(6억이하) : 은평 구산, 도봉 쌍문, 구로 오류, 도봉 방학, 금천 독산, 강북 우이

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 입지분석 시리즈 1탄 서울시 동작구를 한번 탐험해보겠습니다.

지난번 지역개요 및 입지분석-교통,학권,일자리에 이어서 자연환경, 편의시설, 상권에 대하여 지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 동작구를 정복하실수 있을겁니다. 

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 인구 및 면적
  3) 생활권역 및 특서징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 일자리
  4) 자연환경
  5) 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석

4) 자연환경
 동작구의 대표적인 자연환경은 국립현충원, 보라매공원이 있고 구릉지 지역 특성상 작은 산들이 많아 동작구 주민들은 생활권역별로 있는 산을 따라서 산책을 많이하곤 합니다.

동작구는 한강을 끼고 있지만 한강공원은 보유하고 있지 않습니다. 한강 주변에 있는 아파트들은 한강뷰를 누릴수는 있지만 한강공원의 장점을 누리기는 어렵습니다. 대신 최근에 조성된 한강대교 중간에 있는 노들섬은 한강공원을 대체할수 있습니다.

동작구와 용산구를 잇는 한강대교 정 중앙에 있는 노들섬은 다양한 편의시설과 함께 한강공원에서 누릴수 있는 편안함을 느낄 수 있습니다. 국립현충원은 다른 지역에서 사는 사람들도 많이 방문을 하는 자연명소입니다.

보라매공원은 동작구에서 가장 큰 평지로 이루어진 공원으로 산책, 러닝을 하는 사람들을 많이 볼수있고, 남녀노소 불문하고 동작구에서 자주 찾는 공원 1위입니다.
 
5) 편의시설과 상권
 동작구에 유명 상권은 없으나, 주로 신대방삼거리역, 노량진역, 상도역, 흑석역, 이수역 주변으로 상권이 발달되어 있습니다.

노량진역 근처는 현재 저렴한 음식점들 위주로 포진되어 있고 노량진 수산시장이 있어 그 주변으로 상권이 형성되어 있습니다. 하지만 향후 노량진 뉴타운이 완성되고 나면, 노량진역과 장승배기역 사이의 상권이 무시할수 없는 수준으로 커질 것 같습니다.

동작구에는 영화관과 대형마트가 없습니다. 이정도 규모의 베드타운과 지가를 자랑하는 곳에서 영화관과 대형마트가 없다는 것은 의문점이 듭니다. 다만 바로 옆에 붙어있는 용산 아이파크몰에 CGV용산과 이마트가 있고, 이수역과 신림역에 영화관이 있는 등 각 생활권별로 지하철 한두정거장만 나가면 충분히 그 수요를 만족시킬만한 편의시설이 있습니다. 백화점은 과거 이수역 주변에 태평백화점이 있었지만 지금은 자취를 감추었습니다.

동작구에는 대형 종합병원이 2개나 있습니다. 흑석역 주변에 있는 중앙대학교 병원과 신림선 보라매병원역 앞에있는 서울시립 보라매병원입니다. 23년 기준 병원수는 594개, 병상수는 2483개가 있습니다. 종합병원은 병원수2개, 병상수 1562개가 있습니다.

3. 아파트 분석
 1) 시세지도

동작구의 동별 시세를 먼저 보겠습니다. 부동산플래닛에서 아파트로만 소팅해서 보면

흑석동-동작동-상도동-본동-사당동-대방동-노량진동-신대방동 순으로 시세순서가 이루어져있습니다. 노량진은 입지에 비해 시세가 눌려있는데 현재 활기차게 진행중인 노량진 재개발구역들이 완성된다면 아마 동작구 평당 가격 1위를 가져올것이라고 생각합니다.

2) 주요 아파트 분석
동작구의 현재 아파트를 최고가 순서로 나열해보겠습니다. 전용 84㎡기준 24년4분기~25년 2월 기준입니다. 가격 상위 20개 아파트를 뽑아보았는데요. 흑석동이 기염을 토하며1위~5위 모두 흑석동 아파트가 차지하였습니다.

대방동, 신대방동은 순위에서 찾아볼수 없었는데요. 순위에 80년대,90년대,00년대 아파트가 포함되어있음에도 불구하고 대방동, 신대방동이 순위에 없다는 것은 동작구 내 입지순위에서 조금은 밀리는 것으로 볼수있겠습니다.
 
흑석동은 천지개벽하여 신축 아파트들이 많이 들어섰고, 한강뷰라는 특장점을 이용하여 상위권에 랭크되었습니다. 다만 한강변과 붙은 지역은 평지이나, 남쪽으로 내려갈수록 언덕이 심하게 가팔라서 흑석동에 아파트를 구매하고싶으신 분들은 꼭 임장을 해보시기 바랍니다. 만약 흑석동이 평지였다면 지금 가격보다 훨씬 비쌌겠죠?
 
1위인 아크로리버하임은 명실상부 동작구 시세 1위아파트로 동작구에서 프리미엄 브랜드인 아크로 브랜드를 제일 먼저 달았습니다. 한강을 바로 끼고있어 일부세대 한강조망이 가능하며, 9호선 흑석역 초역세권입니다. 중앙대병원이 도보권에 있어 대형종합병원이 필요하신 분들에게도 언제든지 걱정없이 방문할수 있어 거주하기 좋은 아파트입니다. 흑석역에서는 강남역 26분, 시청역 20분, 여의도역 8분만에 이동이 가능하여 3대 업무지구로 이동하기에는 입지적으로 아주 우수한 지역입니다. 다만 주변에 초등학교가 없는 것이 아쉬우며 중고등학교 학군도 동작구 내 다른 지역에 비해 뒤처지기 때문에 학군이 마이너스라고 볼수있습니다.
 
4,5위에 있는 한강현대와 흑석현대는 88년도 준공 아파트임에도 불구하고 2위 11년 준공 아파트, 3위 18년 준공 아파트와 단 5천만원밖에 차이가 나지 않습니다. 입지적으로는 한강현대와 흑석현대가 더 우수하다가 볼수 있겠죠. 만약 이 두군데가 리모델링 혹은 재건축이 된다면 흑석동의 대장이 될 것 같습니다. 한강에 딱 붙어있어 영구 한강조망이 가능할것입니다. 이 두 아파트 역시 중앙대 병원이 도보권이고, 흑석역 역세권으로 3대 업무지구로 빠르게 이동할수 있습니다. 명수대현대아파트는 흑석초를 끼고있는 초품아로 향후 재건축이 되더라도 이 장점은 변하지 않을것입니다. 역시 중고등학교 학군이 문제긴 하지만 학원가는 반포로도 보낼수 있습니다.
 
6위에 랭크된 래미안로이파크는 남성역과 이수역 사이에 있는 8년차 준신축 아파트입니다. 역세권은 아니지만 이수역 4호선,7호선을 도보 1KM정도로 이동 가능합니다. 도보이동이 힘들어도 로이파크아파트 앞에서 동작17번 마을버스를 타면 4정거장정도로 이수역까지 이동이 가능합니다. 로이파크 주변은 구축과 준신축 아파트들이 혼재되어있습니다. 현재 로이파크가 가장 최신축이고 남쪽으로 90년 준공 1152세대 대림아파트가 있으며, 북쪽으로는 13년준공 이수역리가아파트와 리모델링으로 핫한 사당 우극신(우성,극동,신동아) 아파트가 위치하고 있습니다. 만약 우극신 리모델링이 완성된다면 주변 환경은 조금 더 나아질것입니다.

삼일초등학교가 길 하나면 건너면 위치해있어 초등학교 보내시기는 편합니다. 근처 중고등학교인 사당중과 동작고는 다소 학업성취도가 아쉬운 편이나, 이수역 부근의 경문고는 동작구 학업성취도 1위 학교여서 경문고를 보낼수 있다면 더할나위가 없습니다. 또한 국립현충원이 아파트에서 도보로 이동할수 있어 괜찮은 자연환경을 가지고 있습니다.
 
10위에 랭크된 E편한세상 상도 노빌리티는 평지에 위치합니다. 현재는 흑석동으로 이사갔지만 과거 연예인 이시언이 살았던 아파트로도 유명했는데요. 상도동에서는 평지에 위치해있고, 상도터널만 지나면 한강대교여서 서울 동서남북으로 이동하기 아주 편리한곳에 위치해있습니다. 하지만 초등학교가 멀다는 것이 단점입니다.

3) 개발계획
 현재 동작구는 노량진 재개발과 흑석 재개발을 중심으로 완전히 탈바꿈중입니다. 노량진역과 장승배기역 사이 도로를 중심으로 양 옆이 몇 년안에 신축 아파트가 대규모로 들어설것입니다. 향후 1,7,9호선 트리플 역세권인 이 지역이 동작구 대장 지역으로 자리잡을 가능성이 아주 높습니다. 또한 이곳은 미세하게 경사가 있지만 평지에 가까우므로 대규모 아파트 단지를 조성하기에도 아주 안성맞춤인 곳입니다.

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 서울시 준신축 기준(기준 : 2008년 준공~2018년 준공 전용84 ㎡중 해당 동 소재 아파트 최고가거래) 기준으로 구별 + 동별 입지 순위도를 알아보겠습니다.

물론 해당 기간동안에 거래가 없거나 준공된 아파트가 없는경우, 해당 동 안에서도 입지가 나뉘는점 등을 감안하여 봐주시면 감사하겠습니다. 예를들어 서울시 강남구 압구정동은 명실상부 우리나라 1위 입지라고 할수있으나 이번 자료에서는 찾아볼 수 없습니다.

※ 출처 : 자료는 국토교통부 실거래가 자료(24.10~25.02)를 참고하여 작성하였습니다.
※ 기준 : 2008년 준공~2018년 준공 전용84 ㎡중 해당 동 소재 아파트 최고가거래
※ 꼭 구축, 신축 기준으로도 입지순위를 같이 분석해보아야 정확한 입지순위를 알수있습니다. 

1. S급지(1급지, 1.5급지)
- 1급(50억 이상) : 서초 반포
- 1.5급(40억 이상) : 성동 성수동1가, 서초 잠원, 강남 대치

2. A+급지(2급지~2.5급지)
- 2급(30억) : 강남 삼성, 강남 도곡, 서초 서초
- 2.5급(25억) : 강남 역삼, 송파 잠실, 강남 일원, 서초 방배, 송파 신천

3. A급지(3급~3.5급)
- 3급 : 강남 논현, 송파 가락, 성동 성수동2가, 종로 홍파, 마포 용강, 강남 신사, 강남 청담, 광진 광장, 성동 옥수, 마포 아현, 성동 금호동4가, 용산 신계, 성동 행당, 종로 평, 마포 현석
- 3.5급 : 양천 목, 성동 하왕십리, 서대문 북아현, 마포 공덕, 강남 수서, 성동 금호동2가, 동작 흑석

4. B+급지(4급~4.5급)
- 4급 : 서초 신원, 마포 상수, 중구 만리동2가, 동작 사당, 강서 마곡, 영등포 영등포7가, 강동 고덕, 동작 상도, 광진 자양, 동작 본, 송파 문정, 양천 신정, 용산 효창, 동작 동작, 강남 자곡, 성동 하왕십리, 용산 원효로1가, 강남 세곡, 송파 장지, 영등포 신길, 마포 신공덕, 서초 내곡, 서초 우면, 동대문 전농, 영등포 당산동4가
- 4.5급 : 강동 천호, 광진 구의, 서대문 냉천, 강동 암사, 강동 성내, 성동 금호동3가, 중구 만리동1가

5. B-급지(5급~5.5급)
- 5급 : 동대문 답십리, 서대문 남가좌, 종로 무악, 마포 신수, 용산 용문, 강동 상일, 강동 둔촌, 강서 화곡, 강서 가양, 송파 오금, 동대문 용두, 서대문 북가좌, 금천 독산, 동작 신대방, 동작 노량진, 영등포 도림, 성동 송정
- 5.5급 : 서대문 홍은, 성북 길음, 성북 돈암, 강동 강일, 영등포 문래동5가, 종로 숭인, 중구 황학

6. C급지(6급)
- 6급지 : 은평 진관, 강서 염창, 은평 녹번, 서대문 연희, 은평 불광, 노원 중계, 중랑 묵, 마포 성산, 구로 고척, 강북 미아, 강서 내발산, 마포 상암, 서대문 충정로3가, 양천 신월


7. D급지(7급)
- 7급 : 성북 종암, 동대문 휘경, 서대문 홍제, 송파 마천, 중랑 면목, 성북 보문동3가, 은평 응암, 동대문 회기, 영등포 대림, 금천 시흥, 관악 봉천, 구로 천왕

8. E급지(8급)
- 8급 : 성북 삼선동2가, 성북 석관, 노원 상계, 성북 정릉, 구로 개봉, 노원 공릉, 노원 월계, 동대문 이문, 성북 장위, 동대문 장안

9. F급지(9급)
- 9급 : 마포 망원, 성북 하월곡, 중랑 신내, 은평 역촌, 도봉 쌍문, 중랑 망우, 구로 구로

10. G급(10급)
- 10급 : 관악 신림, 관악 남현, 구로 궁