리레스의 부동산 자산 일구기

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 

오늘은 지난번 서울편에 이어 경기도편입니다. 정부대출로 유일하게 체증식으로 원금과 이자를 납부할수 있는 보금자리론을 사용하여 구매할수 있는 6억이하 강남역까지 40분컷 이동가능한 경기도 역세권 아파트를 알아보겠습니다. 강남역 뿐만 아니라 판교, 가산, 잠실 등 강남외 다른 업무지구까지도 출퇴근이 가능한 곳들로 알아보았으니 꼭 끝까지 읽어주세요.

 첫번째 경기도 구리시 LG원앙아파트와 대림한숲 아파트입니다. 동에따라 도보 3분~6분사이로 8호선 장자호수공원역으로 이동 가능합니다. 강남역까지는 잠실역에서 1회 환승하여 35분~38분으로 이동 가능합니다. 또한 강남역으로 가는길에 잠실, 삼성, 선릉, 역삼등 테헤란로를 잇는 주요 역들을 모두 이용할수 있습니다. 두 아파트는 구리초,구리고,부양초를 바로 옆에 끼고있는 초품아 아파트이며 도보거리에 장자호수공원, 시민의 숲 공원등 대형 호수공원을 끼고있어 쾌적한 생활환경을 자랑합니다. 또한 역을 중심으로 수십개의 아파트가 둘러싸고 있어 구도심에도 불구하고 아주 쾌적한 환경을 누리실수 있습니다. 한강공원도 차량 10분, 자전거로도 12분만 가면 이용하실수 있습니다. LG원앙아파트는 1995년식 824세대 아파트구요 방2개 화장실 1개로 이루어져 있습니다. 20평과 22평을 같이 보시면 좋은데요. 중층기준 20평은 매물 5억5천~5억8천사이 올라와있습니다. 22평은 매물 5억8천~6억사이 나와있습니다. 20평 기준 최고가 6억4천8백 대비 15%할인된 가격입니다. 대림한숲아파트는 1995년식 956세대 아파트구요 방2개화장실1개 구조입니다. 매물은 5억5천 수준으로 나와있고 최고가 6억7천5백 대비 18%할인된 가격입니다.

 두번째 경기도 성남시 단대동 진로아파트 24평입니다. 8호선 남한산성역을 이용하며 3번출구까지 8분이 걸립니다. 강남역까지는 2회환승 41분 소요되나 가는길목에 역삼,선릉,잠실 등 주요역을 이용할수 있습니다. 또한 주요 업무지구인 판교역까지는 34분밖에 소요되지 않습니다. 단대초등학교 도보5분, 성서중학교 도보4분으로 이동 가능하여 아이들 통학도 편하며 단대 공원을 바로 끼고있어 이용하기 편리합니다. 산성역자이푸르지오, 산성역 포레스티아, 산성역 헤리스톤등 주변에 신축 대단지 아파트들이 속속 입주중으로 대규모 상권을 이용하기도 편리합니다. 1998년 준공 499세대 아파트이며 방3개 화장실1개 구조입니다. 현재 매물은 중층이상 5억4천~5억7천에 올라와 있습니다. 최고가 6억5천 대비 17% 할인된 가격입니다.

 세번째 경기 용인시 수지구 풍림2차 아파트 25평입니다. 신분당선 동천역을 이용하며 3번출구까지 9분이 소요됩니다. 강남역까지는 환승없이 37분만에 이동 가능하며, 판교역까지는 20분만에 이동이 가능합니다. 풍림2차 아파트는 주변에 소규모 아파트들과 군락을 이루고 있어서 하나의 대단지처럼 느껴지기도 합니다. 바로 옆 동천 진로아파트도 같이 보시면 좋습니다. 길하나만 건너면 분당 까치마을,무지개마을,느티마을 등이 있어 전국 최고수준의 학원가도 이용하기 편리합니다.동천역 바로아래 수지구청쪽도 그에 못지않은 수준의 학군이 있습니다. 이 아파트는 1998년 준공 271세대 아파트이며 방3개 화장실 1개 구조입니다. 현재 매물은 중층이상  5억9천~6억사이 나와있으며 최고가 6억4천5백 대비 8%할인된 가격입니다

 네번째 경기 광명 쌍마한신아파트 25평입니다. 7호선 철산역을 이용하며 3번출구까지 3분만에 이동이 가능합니다. 강남역까지 42분이 소요되며, 여의도까지 31분소요, 가산디지털단지역까지는 단 1정거장만에 이동이 가능합니다. 바로 옆 광명중고등학교를 끼고있고 광성초등학교까지 도보9분거리로 이동가능합니다. 길하나를 건너면 철산 로데오거리가 있고 서쪽으로는 광명세무서, 광명시청이 있어 여러 생활 편의시설 및 맛집을 이용할수 있습니다. 안양천도 도보 10분거리로 이동할수 있어 쾌적한 자연환경을 누릴수 있습니다. 철산역~광명사거리 대로변을 중심으로 남북으로 광명 대규모 개발들이 진행되고 있고 신축 대단지 아파트들이 속속 들어서고 있어 간접적인 수혜를 받을수 있습니다. 바로 옆 철산주공13단지가 재건축이 예정되어 있고, 위로는 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 1300세대가 22년 준공, 철산자이 더 헤리티지 3800세대가 25년 준공예정되어 있습니다. 이 아파트는 1992년 준공 384세대 아파트입니다. 25평 방2개 화장실1개 구조입니다. 매물은 6억에 나와있으며 최고가 7억2천2백5십만원대비 17% 할인된 가격입니다.

 여기까지 경기도에서 강남역 40분컷 역세권 알짜 아파트를 알아보았습니다. 부부중 한분은 강남역에 직장이 있고 다른 한분은 판교, 삼성, 잠실, 여의도, 가산디지털단지에 직장이 있으신 분들이라면 다시한번 지나치지 마시고 다시한번 잘 살펴보세요. 위 4개 아파트는 강남역까지 거리 뿐만 아니라 입지적으로도 상대적으로  좋은 입지에 위치하고 있으니 투자로도 좋을것이라 판단됩니다.

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오늘은 정부대출로 유일하게 체증식으로 원금과 이자를 납부할수 있는 보금자리론을 사용하여 구매할수 있는 6억이하 강남역까지 40분컷 이동가능한 서울 역세권 아파트를 알아보겠습니다. 나홀로 아파트가 아닌 300세대 이상으로 알아보았으니 꼭 끝까지 읽어주세요.

 대한민국 1등 지역 강남. 강남역과 삼성역 사이의 테헤란로는 대한민국 1등 업무지구입니다. 이곳으로 출퇴근을 하기 위해선 수많은 사람들이 하루 2시간 이상을 소비합니다. 숨쉬기 힘들 정도로 비좁은 지하철과 버스, 혹은 꽉막힌 도로에서 하루 2시간 이상을 소비하고 집에 돌아오면 아무것도 하기가 싫어집니다. 출퇴근 편도 30분에서 40분안에만 이동하면 조금 숨통이 트일텐데 라고 생각하셨던 분들이라면 이번 포스팅을 정독해주세요! 

 강남역 40분컷 6억이하 아파트는 서울시 영등포구, 구로구, 관악구에서 찾을 수 있었습니다. 먼저 첫번째, 서울시 영등포구 대림우성 1차 아파트 21평입니다. 1985년 준공 435세대 아파트이며 21평 방2 화장실1 구조입니다. 2/7호선 대림역 10번출구까지 9분정도 소요됩니다. 강남역까지는 39분이 소요됩니다. 여의도역까지도 33분, 가산디지털단지역까지는 14분만에 도달할수 있어 강남과 여의도, 가산디지털역까지 직주근접이 좋습니다. 도신초등학교가 도보 8분거리에 있고 근처 더샾 신풍역 아파트가 들어서면 주변 환경은 더욱 정비되어 좋아질것입니다. 현재 용적률도 159%로 향후 재건축 사업성도 좋아 투자가치도 있습니다. 또한 도보 10분거리에 신안산선 역이 공사중으로 완공시 직주근접과 편의성이 더욱 개선될것입니다. 현재 중층,고층 기준 5.7억~5.9억에 매물 나와있으며 최고가 7억대비 19% 할인된 가격입니다.

 두번째 서울 구로구 구로두산 아파트와 개봉삼호, 삼환아파트입니다. 구로두산아파트는 1285세대 아파트이며 1998년 준공되었습니다. 22평 방3 화장실1개 구조입니다. 7호선 남구로역까지 도보 3분이 소요되는 초역세권 아파트이며 강남역까지는 약 41분이 소요됩니다. 가산디지털단지역은 7호선 1정거장이면 이동할수 있고 구로디지털단지역 근처의 많은 회사들의 직주근접도 용이합니다. 여의도역도 30분만에 도달할수 있습니다. 도보권에 고려대학교 구로병원도 있어 병세권입니다. 중층~고층 기준 5.5억~5.6억 매물로 나와있고 최고가 6.8억대비 19% 할인된 가격입니다.

 세번째 개봉 삼호, 삼환아파트입니다. 1호선 개봉역 1번출구에서 4분~7분거리의 초역세권 아파트들이며 삼호는 1996년 준공 369세대 23평 방3 화장실1개 구조이며, 삼환은 1995년 준공 783세대 25평 방3 화장실1개 구조입니다. 강남역까지는 41분이 소요되며 여의도역은 22분만에 도달할수 있습니다. 개봉역 근처 아파트들에서는 목동까지 학원이동이 편리하기 때문에 많은 학령기 자녀들을 둔 가족들이 거주하고 있습니다. 1KM도 되지않는 거리에 최근 오픈한 코스트코와 아이파크몰까지 있어 편의시설 역시 충분히 갖추어져 있습니다. 삼환은 중층~고층 기준 5.5억~5.6억 수준 매물로 나와있으며 최고가 6.9억 대비 20% 할인된 가격입니다. 삼호는 중저층 기준 5.9억 매물로 나와있으며 최고가 6.9억대비 15% 할인된 가격입니다.

 네번째는 관악구 신림현대 아파트입니다. 1993년 준공 1634세대 아파트이며 23평 방2 화장실1 구조입니다. 신림선 서울대벤처타운역 1번출구까지 9분이 소요되며 강남역까지는 35분이 소요됩니다. 구축 아파트답지않게 세대당 1.29세대의 충분한 주차대수를 보유하고 있습니다. 신림선을 타고 샛강역에서 1번 갈아타면 여의도까지 33분만에 도달할수도 있어 강남과 여의도에 직장을 둔 신혼부부가 살기에도 적합한 아파트입니다. 아파트 바로앞에 도림천을 끼고있어 산책로를 누릴수 있는 점도 장점입니다. 현재 중층기준 5.7억~5.9억수준 매물이 나와있으며 7.9억 최고가 대비 약 27% 할인된 가격입니다.

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 대한민국은 전세계에서 거의 유일하게 전세라는 제도가 있는 나라입니다. 과거 우리나라는 급격한 경제성장을 하며 임차인은 목돈을 가지고 매월 나가는 월세 없이, 집을 사기 전 돈을 모으며 거주할수 있었고, 임대인은 전세금을 끼고 집을 사거나 전세금이라는 목돈을 받아 다른 곳에 투자하기 위해서였습니다. 서로 윈윈할수 있는 관계였죠. 하지만 어느순간부터 이 전세시장에 금이가기 시작했습니다. 전세사기라는 말이 등장했고, 수많은 사람들이 안전하다고 믿었던 전세금을 홀랑 날려버리는 일이 너무 많이 생겼습니다. 뉴스에는 매일같이 전세사기가 도배되었구요. 언제부터 잘못된걸까요?

 전세금은 원래 대출이 거의 불가능했습니다. 하지만 박근혜정권부터 부동산 시장을 살리기 위한 다양한 정책을 쓰며 전세금 대출한도를 늘려주기 시작했습니다. 그 이후 노무현 정권에서도, 이후 정권에서도 전세금 대출이 일반화되며 전세가격도 같이 올라가기 시작했습니다. 원래는 임차인이 차곡차곡 모은돈 안에서만 전세금을 지불하고 살수 있었는데, 이젠 그 이상의 가격의 전셋집에도 거주할수 있게 된 것입니다. 하지만 여기서 이상한것이 하나 있습니다. 매매는 집을 담보로 대출해주는데 전세대출의 담보는 무엇이길래 이렇게 많은 돈을 대출해주는걸까요? 정부에서 보증까지 서면서 말이죠.

 2022년 집값이 정상을 찍고 급락하면서 전세사기를 당하는 임차인들이 많아졌습니다. 특히 주거면적과 형태가 일정하지 않고 거래가 잘 없어 정확한 시세가 잘 잡히지 않는 빌라에서 전세사기가 많이 벌어졌습니다. 특히 매매가와 전세가의 차이가 거의 없어 일명 깡통전세도 대부분 빌라 전세시장에서 나오는 단어죠. 아파트는 면적이 전용 59제곱미터, 전용 84제곱미터등 일정한 면적과 많은 거래로 시세가 잘 잡히고 일반적으로 매매가와 전세가의 GAP이 일정하게 유지되기 때문에 전세사기는 잘 나타나지 않았습니다. 

 이와같은 이유로 최근에는 빌라 전세는 누구도 들어가려고 하지 않는 시장이 되어버렸습니다. 한참 가격을 내려도 빌라에는 전세로 들어가지 않겠다는거죠. 수년동안, 수십년동안 모아온 내 자산이 한순간에 날아갈 위험에 처할수도 있으니까요. 대신 월세 시장이 급성장했습니다. 22년 코로나로 인한 돈풀기를 중지하고 긴축정책을 펼치기로한 미국에서 급격하게 금리를 올리면서 우리나라도 금리를 올리기 시작했습니다. 우리나라만 가만히 있으면 우리나라에 있던 달러들은 전부 미국으로 빠져나가 대한민국은 큰 위기를 겪게될테니까요. 전세대출에 대한 금리도 급격하게 상승했고, 전세사기까지 대두되면서 월세가 주거시장에서 전세의 대항마로 떠올랐습니다. 높은 금리에 대한 이자를 내며 전세사기에 대한 위험까지 무릅쓰는것 보다는 적은 보증금을 내고 매월 월세를 내는것이 안전하기도 하고 전세이자와 큰 차이도 없었으니까요.

 앞으로는 어떻게 될까요? 만약 우리나라도 다른 선진국들처럼 점점 전세 비중이 적어지고 반전세나 월세 비중이 늘어나면 월세가 많이 올라갈 것 같습니다. 우리나라는 소득대비 집값은 높은편에 속하나, 소득대비 월세는 선진국 대비 낮은편이라고 합니다. 월세시장이 성장하지 못하도록 누르고 있던 전세시장의 힘이 약해진다면 분명 월세 가격은 다른 선진국들처럼 올라갈것입니다. 

Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스였습니다.

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 미래를 준비하려면 과거를 알아야 한다고 했던가? 향후 다가올 부동산 가격변화를 예측해보기 위해 그동안 우리나라 부동산 가격변동은 어떤 흐름으로 연결되어왔는지 그 이유는 무엇이었는지 살펴보겠습니다. 그 중심은 유동성과 수요/공급입니다. 시장에 달러든 원화든 유동성이 얼마나 풍부했냐와 수요/공급의 심리싸움이 가격의 추세와 기간을 결정했습니다.

※ 하락기

1) 1차 하락기는 1973년~1974년입니다. 원인은 중동의 1차 석유파동 영향입니다. 고유가로 인한 경제위기가 발생하여 부동산 가격에 영향을 미쳤습니다.

2) 2차 하락기 1979년~1982년 중동의 2차 석유파동으로 인해 미국 중앙은행의 기준금리가 20%까지 상승하는 충격이 원인이었습니다.

3) 3차 하락기는 1991년~1994년 공급폭탄이 원인이었습니다. 1988년~1990년 부동산 가격 급증에 따른 노태우 정부 200만호 건설이 빠르게 추진되었습니다. 엄청난 공급이 수요를 짓눌러 하락기가 발생하였습니다.

4) 4차 하락기는 1998년이었고 원인은 IMF였습니다. 외환위기 발생 이전 기업들의 무분별한 차입에 의존하여 과잉 투자가 원인이 되었고, 국내 외환보유고가 바닥나 국내 경제 악화가 부동산 경기를 경착륙 시켰습니다.

5) 5차 하락기는 2010년~2013년이었고 원인은 미국발 서브프라임 금융위기였습니다.

6) 6차 하락기는 2022년~2023년이었고 2014년부터 2022년까지 엄청난 유동성으로 지속된 부동산 가격 급등에 대한 피로감과 미국의 급격한 금리인상 등 대내외 경제상황이 맞물려 발생하였습니다.

※ 상승기

1) 1차 급등기는 1964년~1971년입니다. 당시 국토개발과 경제개발을 위한 외국자본의 도입으로 인한 풍부한 시중의 통화량에 의한 유동성이 그 이유였습니다.

2) 2차 상승기는 1976년부터 1978년 1차 하락기와 2차하락기 사이였습니다. 1차 석유파동으로 산유국들은 엄청난 돈을 벌어 사회간접자본에 투자했습니다. 해당 기간동안 우리나라는 중동 건설수주액을 74년 2.6억부터 80년 82억달러까지 끌어들이며 국내 유동성이 풍부해졌습니다. 이 유동성은 이 기간에 연평균 30.6% 특히 78년도에는 49%의 경이로운 토지가격 상승을 만들어냈습니다.

3) 3차 상승기는 1981년~1983년, 1987년~1990년입니다. 79년 2차 석유파동 여파로 주택가격이 하락하고 있을즈음 전두환 전 대통령이 80년도 취임하며 주택시장에 부양정책 실시했습니다. 81년부터 83년까지 3년동안 주택가격이 40.6% 상승했고 87년부터 90년까지  88년 18% 89년 18%, 90년 37% 상승했습니다. 이 시기는 저금리, 저유가, 저달러의 3저호황으로 수출이 급증하여 국내 유동성이 크게 증가했던 시기였습니다. 87년도부터 노동자 임금상승이 이루어지며 구매력 갖춘 중산층이 두껍게 형성되고 먹고사는 문제에서 완전히 벗어나게 되었습니다. 마이카 시대가 열리는 등 내수시장도 폭등하였고 이것이 다시 경제성장에 기여했던 시기였습니다.

4) 4차 상승기는 1999년~2003년입니다. 4차 하락기를 회복하는 과정에서 나타남. 부동산 부양책을 IMF 이후에 실시하면서 99년 12%, 00년 4%, 01년 19%, 02년 30%, 03년 10% 급등했습니다. 외환위기동안 건설회사 자금난으로 인한 파산은 주택공급 부족을 불러일으켰고 이는 주택가격 상승에 일조했습니다.

5) 5차 상승기는 2005년~2009년입니다. 당시 정부의 다주택자 규제 등 주택가격정책이 기폭제가 되어 서울 아파트 가격은 05년 9%, 06년 24% 급상승했습니다.

6) 6차 상승기는 2014년부터 2021년 정점이었습니다. 5차 하락기가 시작된 10년부터 13년까지 미국발 금융위기의 여파와 이명박정부의 보금자리 주택 영향으로 서울아파트 가격은 지속 하락했고 박근혜정부가 주택시장 활성화 부양정책 사용한결과 가격 상승이 시작되었습니다. 이후 문재인 정부의 규제책과 20년 이후 코로나사태가 터지면서 시장에 엄청난 유동성이 풀렸고 이는 그대로 자산시장에 흘러들어가 가격상승을 만들어냈습니다.

오늘 포스팅 내용은 구만수 박사의 누구나 알고싶어하는 아파트 투자방법을 읽고 참고하였습니다.

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