리레스의 부동산 자산 일구기

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 

 미래를 준비하려면 과거를 알아야 한다고 했던가? 향후 다가올 부동산 가격변화를 예측해보기 위해 그동안 우리나라 부동산 가격변동은 어떤 흐름으로 연결되어왔는지 그 이유는 무엇이었는지 살펴보겠습니다. 그 중심은 유동성과 수요/공급입니다. 시장에 달러든 원화든 유동성이 얼마나 풍부했냐와 수요/공급의 심리싸움이 가격의 추세와 기간을 결정했습니다.

※ 하락기

1) 1차 하락기는 1973년~1974년입니다. 원인은 중동의 1차 석유파동 영향입니다. 고유가로 인한 경제위기가 발생하여 부동산 가격에 영향을 미쳤습니다.

2) 2차 하락기 1979년~1982년 중동의 2차 석유파동으로 인해 미국 중앙은행의 기준금리가 20%까지 상승하는 충격이 원인이었습니다.

3) 3차 하락기는 1991년~1994년 공급폭탄이 원인이었습니다. 1988년~1990년 부동산 가격 급증에 따른 노태우 정부 200만호 건설이 빠르게 추진되었습니다. 엄청난 공급이 수요를 짓눌러 하락기가 발생하였습니다.

4) 4차 하락기는 1998년이었고 원인은 IMF였습니다. 외환위기 발생 이전 기업들의 무분별한 차입에 의존하여 과잉 투자가 원인이 되었고, 국내 외환보유고가 바닥나 국내 경제 악화가 부동산 경기를 경착륙 시켰습니다.

5) 5차 하락기는 2010년~2013년이었고 원인은 미국발 서브프라임 금융위기였습니다.

6) 6차 하락기는 2022년~2023년이었고 2014년부터 2022년까지 엄청난 유동성으로 지속된 부동산 가격 급등에 대한 피로감과 미국의 급격한 금리인상 등 대내외 경제상황이 맞물려 발생하였습니다.

※ 상승기

1) 1차 급등기는 1964년~1971년입니다. 당시 국토개발과 경제개발을 위한 외국자본의 도입으로 인한 풍부한 시중의 통화량에 의한 유동성이 그 이유였습니다.

2) 2차 상승기는 1976년부터 1978년 1차 하락기와 2차하락기 사이였습니다. 1차 석유파동으로 산유국들은 엄청난 돈을 벌어 사회간접자본에 투자했습니다. 해당 기간동안 우리나라는 중동 건설수주액을 74년 2.6억부터 80년 82억달러까지 끌어들이며 국내 유동성이 풍부해졌습니다. 이 유동성은 이 기간에 연평균 30.6% 특히 78년도에는 49%의 경이로운 토지가격 상승을 만들어냈습니다.

3) 3차 상승기는 1981년~1983년, 1987년~1990년입니다. 79년 2차 석유파동 여파로 주택가격이 하락하고 있을즈음 전두환 전 대통령이 80년도 취임하며 주택시장에 부양정책 실시했습니다. 81년부터 83년까지 3년동안 주택가격이 40.6% 상승했고 87년부터 90년까지  88년 18% 89년 18%, 90년 37% 상승했습니다. 이 시기는 저금리, 저유가, 저달러의 3저호황으로 수출이 급증하여 국내 유동성이 크게 증가했던 시기였습니다. 87년도부터 노동자 임금상승이 이루어지며 구매력 갖춘 중산층이 두껍게 형성되고 먹고사는 문제에서 완전히 벗어나게 되었습니다. 마이카 시대가 열리는 등 내수시장도 폭등하였고 이것이 다시 경제성장에 기여했던 시기였습니다.

4) 4차 상승기는 1999년~2003년입니다. 4차 하락기를 회복하는 과정에서 나타남. 부동산 부양책을 IMF 이후에 실시하면서 99년 12%, 00년 4%, 01년 19%, 02년 30%, 03년 10% 급등했습니다. 외환위기동안 건설회사 자금난으로 인한 파산은 주택공급 부족을 불러일으켰고 이는 주택가격 상승에 일조했습니다.

5) 5차 상승기는 2005년~2009년입니다. 당시 정부의 다주택자 규제 등 주택가격정책이 기폭제가 되어 서울 아파트 가격은 05년 9%, 06년 24% 급상승했습니다.

6) 6차 상승기는 2014년부터 2021년 정점이었습니다. 5차 하락기가 시작된 10년부터 13년까지 미국발 금융위기의 여파와 이명박정부의 보금자리 주택 영향으로 서울아파트 가격은 지속 하락했고 박근혜정부가 주택시장 활성화 부양정책 사용한결과 가격 상승이 시작되었습니다. 이후 문재인 정부의 규제책과 20년 이후 코로나사태가 터지면서 시장에 엄청난 유동성이 풀렸고 이는 그대로 자산시장에 흘러들어가 가격상승을 만들어냈습니다.

오늘 포스팅 내용은 구만수 박사의 누구나 알고싶어하는 아파트 투자방법을 읽고 참고하였습니다.

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오늘은 좋은 부동산, 좋은 아파트와 입지를 판단하기 위한 가장 기본적인 3대 요소인 일자리, 교통, 학군에 대하여 생각을 나눠보겠습니다. 

1. 일자리

 대한민국 성인이 가장 시간을 많이 보내는 곳이 어딜까? 바로 직장이다. 자영업자는 이야기가 다르겠지만, 대부분의 성인은 일반 직장인이며 하루에 24시간중 최소 8시간 이상 한 장소에 머물며 7일중 5일을 해당 장소에 가기 위해 이동한다. 주변에서 일자리로 이동하기 위해 편도로 짧게는 30분 길게는 2시간도 소요하는 사람들을 많이 보았다. 그렇다면 수많은 직장인들은 출퇴근 시간을 줄이기 위해 일자리가 많은 지역 근처에서 살고 싶지 않을까? 그곳이 가장 집값이 비싼 지역이다. 현재 일자리가 많은 지역, 앞으로 일자리가 많아질 지역의 아파트가 좋은 아파트이다.

 대표적으로 서울에는 GBD, CBD, YBD가 있고 경기도에는 대표적으로 판교가 있다. GBD는 강남역~삼성역의 테헤란로를 중심으로 하는 강남권, CBD는 광화문, 시청, 을지로 등의 중심권, YBD는 금융권의 중심지 여의도를 의미하며, 각종 IT기업이 모여있는 판교역시 대표적인 일자리중심지역이다. 역시 주변 아파트들은 전통적으로 고가를 형성하고 있으며 주변 신규개발할수 있는 땅도 한정적이어서 공급도 제한되어 있어 앞으로도 비싼 가격을 유지할것이다.

2. 교통

 교통은 일자리와 연결되는 요소이다. GBD, CBD, YBD 및 판교 근처에 살수 없다면 해당 지역으로 빠르게 이동할수 있는 곳에 있는 아파트가 좋은 아파트다. 지하철의 경우 특히 강남권으로 이동이 편한 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 신분당선이 메인 노선이며, 해당 노선중 위의 일자리로 빠르게 이동할수 있는 곳에 있는 아파트 가격은 일자리 주변 아파트 못지않게 고가를 형성하고 있다. 교통, 특히 철도의 경우 지속적으로 서울 및 수도권을 중심으로 확장되고 있기 때문에 지속적으로 관심을 가지고 지켜보면 아직 저평가 되어있는 지역이 많다고 생각한다. 특히 최근 GTX-A가 개통되어 교통소외지역에서 중요 일자리로 접근성이 좋아진 지역이 많고 향후 더욱더 GTX역을 도보로 이용할수 있는 아파트와 아닌 아파트의 가격 차이는 유의미하게 벌어질것이라고 생각한다.

 - 2호선 : GBD/CBD

 - 3호선 : GBD/CBD

 - 9호선 : YBD/GBD

 - 7호선, 신분당선 : GBD

3. 학군

 학군 역시 부동산과 아파트를 논할 때 빠질수 없는 요소이다. 출산율이 감소되고 있다고 서울에서도 폐교되는 초등학교가 나오고 있음에도 불구하고 학군지의 아파트 가격은 굳건하다. 향후 인구가 지속적으로 줄더라도 메인 학군지 혹은 택지개발로 신규로 생기는 큰 학군지 주변으로 더욱더 사람이 몰릴것이라고 생각한다. 직장과의 거리를 조금 늘리더라도 자식에 대한 교육열정, 좋은 친구들을 만들어주고싶은 마음만큼은 오히려 과거에 비해 더 강해졌기 때문이다. 서울의 대표적인 학군지는 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동이며 대치동은 800개 이상, 목동과 중계동은 200개 이상의 학원들이 모여 있어 양질의 교육을 받을수 있다. 그 외 양질의 학원이 모여있어 괜찮은 학군지라고 평가받는 곳은 마포구 염리동, 광진구 구의동, 송파구 방이동과 삼전동, 강동구 명일동, 서초구 반포동, 강서구 마곡동, 내발산동 등이 있다.

오늘은 짧게 부동산, 좋은 아파트와 입지를 판단하기 위한 가장 기본적인 3대 요소에 대해서 알아보았습니다. 다음 포스팅때는 각 요소에 대해 더 자세히 알아볼수 있는 시간을 가져보도록 할게요.

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