리레스의 부동산 자산 일구기

안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 입지분석 시리즈 1탄 서울시 동작구를 한번 탐험해보겠습니다.

지난번 지역개요 및 입지분석-교통,학권,일자리에 이어서 자연환경, 편의시설, 상권에 대하여 지역분석 후 아파트 시세분석까지 그대로 따라오시기만 하면 동작구를 정복하실수 있을겁니다. 

목차
1. 지역개요
  1) 위치 및 개요
  2) 인구 및 면적
  3) 생활권역 및 특서징
2. 입지분석
  1) 교통
  2) 학군
  3) 일자리
  4) 자연환경
  5) 편의시설
3. 아파트 분석
  1) 시세지도
  2) 주요 아파트 분석

4) 자연환경
 동작구의 대표적인 자연환경은 국립현충원, 보라매공원이 있고 구릉지 지역 특성상 작은 산들이 많아 동작구 주민들은 생활권역별로 있는 산을 따라서 산책을 많이하곤 합니다.

동작구는 한강을 끼고 있지만 한강공원은 보유하고 있지 않습니다. 한강 주변에 있는 아파트들은 한강뷰를 누릴수는 있지만 한강공원의 장점을 누리기는 어렵습니다. 대신 최근에 조성된 한강대교 중간에 있는 노들섬은 한강공원을 대체할수 있습니다.

동작구와 용산구를 잇는 한강대교 정 중앙에 있는 노들섬은 다양한 편의시설과 함께 한강공원에서 누릴수 있는 편안함을 느낄 수 있습니다. 국립현충원은 다른 지역에서 사는 사람들도 많이 방문을 하는 자연명소입니다.

보라매공원은 동작구에서 가장 큰 평지로 이루어진 공원으로 산책, 러닝을 하는 사람들을 많이 볼수있고, 남녀노소 불문하고 동작구에서 자주 찾는 공원 1위입니다.
 
5) 편의시설과 상권
 동작구에 유명 상권은 없으나, 주로 신대방삼거리역, 노량진역, 상도역, 흑석역, 이수역 주변으로 상권이 발달되어 있습니다.

노량진역 근처는 현재 저렴한 음식점들 위주로 포진되어 있고 노량진 수산시장이 있어 그 주변으로 상권이 형성되어 있습니다. 하지만 향후 노량진 뉴타운이 완성되고 나면, 노량진역과 장승배기역 사이의 상권이 무시할수 없는 수준으로 커질 것 같습니다.

동작구에는 영화관과 대형마트가 없습니다. 이정도 규모의 베드타운과 지가를 자랑하는 곳에서 영화관과 대형마트가 없다는 것은 의문점이 듭니다. 다만 바로 옆에 붙어있는 용산 아이파크몰에 CGV용산과 이마트가 있고, 이수역과 신림역에 영화관이 있는 등 각 생활권별로 지하철 한두정거장만 나가면 충분히 그 수요를 만족시킬만한 편의시설이 있습니다. 백화점은 과거 이수역 주변에 태평백화점이 있었지만 지금은 자취를 감추었습니다.

동작구에는 대형 종합병원이 2개나 있습니다. 흑석역 주변에 있는 중앙대학교 병원과 신림선 보라매병원역 앞에있는 서울시립 보라매병원입니다. 23년 기준 병원수는 594개, 병상수는 2483개가 있습니다. 종합병원은 병원수2개, 병상수 1562개가 있습니다.

3. 아파트 분석
 1) 시세지도

동작구의 동별 시세를 먼저 보겠습니다. 부동산플래닛에서 아파트로만 소팅해서 보면

흑석동-동작동-상도동-본동-사당동-대방동-노량진동-신대방동 순으로 시세순서가 이루어져있습니다. 노량진은 입지에 비해 시세가 눌려있는데 현재 활기차게 진행중인 노량진 재개발구역들이 완성된다면 아마 동작구 평당 가격 1위를 가져올것이라고 생각합니다.

2) 주요 아파트 분석
동작구의 현재 아파트를 최고가 순서로 나열해보겠습니다. 전용 84㎡기준 24년4분기~25년 2월 기준입니다. 가격 상위 20개 아파트를 뽑아보았는데요. 흑석동이 기염을 토하며1위~5위 모두 흑석동 아파트가 차지하였습니다.

대방동, 신대방동은 순위에서 찾아볼수 없었는데요. 순위에 80년대,90년대,00년대 아파트가 포함되어있음에도 불구하고 대방동, 신대방동이 순위에 없다는 것은 동작구 내 입지순위에서 조금은 밀리는 것으로 볼수있겠습니다.
 
흑석동은 천지개벽하여 신축 아파트들이 많이 들어섰고, 한강뷰라는 특장점을 이용하여 상위권에 랭크되었습니다. 다만 한강변과 붙은 지역은 평지이나, 남쪽으로 내려갈수록 언덕이 심하게 가팔라서 흑석동에 아파트를 구매하고싶으신 분들은 꼭 임장을 해보시기 바랍니다. 만약 흑석동이 평지였다면 지금 가격보다 훨씬 비쌌겠죠?
 
1위인 아크로리버하임은 명실상부 동작구 시세 1위아파트로 동작구에서 프리미엄 브랜드인 아크로 브랜드를 제일 먼저 달았습니다. 한강을 바로 끼고있어 일부세대 한강조망이 가능하며, 9호선 흑석역 초역세권입니다. 중앙대병원이 도보권에 있어 대형종합병원이 필요하신 분들에게도 언제든지 걱정없이 방문할수 있어 거주하기 좋은 아파트입니다. 흑석역에서는 강남역 26분, 시청역 20분, 여의도역 8분만에 이동이 가능하여 3대 업무지구로 이동하기에는 입지적으로 아주 우수한 지역입니다. 다만 주변에 초등학교가 없는 것이 아쉬우며 중고등학교 학군도 동작구 내 다른 지역에 비해 뒤처지기 때문에 학군이 마이너스라고 볼수있습니다.
 
4,5위에 있는 한강현대와 흑석현대는 88년도 준공 아파트임에도 불구하고 2위 11년 준공 아파트, 3위 18년 준공 아파트와 단 5천만원밖에 차이가 나지 않습니다. 입지적으로는 한강현대와 흑석현대가 더 우수하다가 볼수 있겠죠. 만약 이 두군데가 리모델링 혹은 재건축이 된다면 흑석동의 대장이 될 것 같습니다. 한강에 딱 붙어있어 영구 한강조망이 가능할것입니다. 이 두 아파트 역시 중앙대 병원이 도보권이고, 흑석역 역세권으로 3대 업무지구로 빠르게 이동할수 있습니다. 명수대현대아파트는 흑석초를 끼고있는 초품아로 향후 재건축이 되더라도 이 장점은 변하지 않을것입니다. 역시 중고등학교 학군이 문제긴 하지만 학원가는 반포로도 보낼수 있습니다.
 
6위에 랭크된 래미안로이파크는 남성역과 이수역 사이에 있는 8년차 준신축 아파트입니다. 역세권은 아니지만 이수역 4호선,7호선을 도보 1KM정도로 이동 가능합니다. 도보이동이 힘들어도 로이파크아파트 앞에서 동작17번 마을버스를 타면 4정거장정도로 이수역까지 이동이 가능합니다. 로이파크 주변은 구축과 준신축 아파트들이 혼재되어있습니다. 현재 로이파크가 가장 최신축이고 남쪽으로 90년 준공 1152세대 대림아파트가 있으며, 북쪽으로는 13년준공 이수역리가아파트와 리모델링으로 핫한 사당 우극신(우성,극동,신동아) 아파트가 위치하고 있습니다. 만약 우극신 리모델링이 완성된다면 주변 환경은 조금 더 나아질것입니다.

삼일초등학교가 길 하나면 건너면 위치해있어 초등학교 보내시기는 편합니다. 근처 중고등학교인 사당중과 동작고는 다소 학업성취도가 아쉬운 편이나, 이수역 부근의 경문고는 동작구 학업성취도 1위 학교여서 경문고를 보낼수 있다면 더할나위가 없습니다. 또한 국립현충원이 아파트에서 도보로 이동할수 있어 괜찮은 자연환경을 가지고 있습니다.
 
10위에 랭크된 E편한세상 상도 노빌리티는 평지에 위치합니다. 현재는 흑석동으로 이사갔지만 과거 연예인 이시언이 살았던 아파트로도 유명했는데요. 상도동에서는 평지에 위치해있고, 상도터널만 지나면 한강대교여서 서울 동서남북으로 이동하기 아주 편리한곳에 위치해있습니다. 하지만 초등학교가 멀다는 것이 단점입니다.

3) 개발계획
 현재 동작구는 노량진 재개발과 흑석 재개발을 중심으로 완전히 탈바꿈중입니다. 노량진역과 장승배기역 사이 도로를 중심으로 양 옆이 몇 년안에 신축 아파트가 대규모로 들어설것입니다. 향후 1,7,9호선 트리플 역세권인 이 지역이 동작구 대장 지역으로 자리잡을 가능성이 아주 높습니다. 또한 이곳은 미세하게 경사가 있지만 평지에 가까우므로 대규모 아파트 단지를 조성하기에도 아주 안성맞춤인 곳입니다.