인구감소가 대한민국 부동산을 위기에 빠트린다? NO!
안녕하세요 Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스 입니다. 오늘은 인구감소가 서울/수도권 아파트 가격을 하락시킬 수 없는 이유에 대하여 이야기 나눠보겠습니다.
목차
1. 서론
2. 인구감소가 부동산 가격을 하락시킬 수 없는 이유
가) 화폐가치 하락
나) 가구수의 증가
다) 1인당 거주면적 증가
라) 기타(이민정책, 세금 등)
3. 마무리
1.서론
조금은 민감한 이야기에 대해 말해볼까 합니다. 요즘 대한민국의 가장 큰 이슈가 무엇일까요? 정말 많겠지만 부동산 투자하시는 분들은 인구감소가 미래 부동산시장에 얼마나 큰 영향을 끼칠까를 항상 고민하고 계실겁니다. 분명 아파트를 구매할 신규 수요가 줄어드는 측면에서는 부동산 가격 상승에 가장 큰 악재라고 생각합니다. 하지만 그럼에도 불구하고! 장기적으로 대한민국 수도권 부동산 가격은 우상향할것이라고 생각하는 이유를 적어보겠습니다!
2. 인구감소가 부동산 가격을 하락시킬 수 없는 이유
가) 화폐가치 하락
과연 아파트와 토지의 가치와 가격이 올라가는 것일까요? 반대로 생각해보면 아파트와 토지의 가치는 그대로인데 그 가치를 표현하는 가격, 즉 화폐의 가치가 지속적으로 떨어지고 있는것일수도 있어요. A아파트의 가치는 10으로 동일한데 시간이 지날수록 시중에 돈이 너무 많아져서(통화량 M2,M1) 단지 표현하는 가격이 달라질 뿐이라는 거에요. 1980년에는 A아파트의 가치는 10이고 가격도 10이었는데, 1990년에는 가격이 20, 2000년에는 30, 2020년에는 50이 되었다는거죠. 만약 가치까지 올라갔다면 100이 될수도 있는거구요.
한국은행 자료에 따르면 통화량(시장에 나와있는 한국 원화의 수량)은 장기적으로 지속 증가하고 있어요. 물론 경제상황에 따라 일시적으로 줄어들기도 하고 급격하게 늘어나기도 하지만요. 앞으로도 계속 통화량이 증가한다면 인구감소를 상쇄시킬수 있겠죠? 대한민국이 자본주의를 유지하는한 통화량은 매번 정도는 다르겠지만 지속적으로 늘어나는 형태를 보일수밖에 없을거에요.
나) 가구수의 증가
인구는 줄어들지만 가구수는 점점 늘어난다고 해요. 보통 가구수의 변동은 결혼, 이혼, 진학, 취업등을 주요 이유로 생기는데요. 집을 구매하거나, 임대하는 기준은 인구수가 아니라 가구수이기 때문에 인구수보다는 가구수에 집중해봐야해요. 24년9월에 통계청에서 발표한 자료에 따르면 총 가구수는 2022년 2,166만 가구에서 2041년 2,437만 가구까지 증가한 후 2052년에는 2,327만 가구에 이른다고 해요. 그렇다면 최소한 주택수요는 2041년까지는 늘어난다고 본다면 오히려 수요가 늘어나겠죠? 2052년도 현재인 2022년보다 161만가구나 더 많아요! 지금보다 약 40년뒤에도 가구수가 더 많다면 과연 인구감소 때문에 집값이 떨어질까요? 게다가 이 많은 가구들이 앞으로 더욱더 일자리를 찾아 서울,수도권으로 집중된다면 서울,수도권의 집값이 장기적으로 떨어질 수 있을까요?
다) 가구당 필요 생활면적의 증가
10년전, 20년전을 떠올려볼까요? 전용면적 열평 남짓한 좁은집에 4명 한가족이 사는 가구가 많았을겁니다. 더 옛날에는 한사람당 주거면적이 더 적었을테구요. 하지만 소득이 증가하고, 나라가 발전하면서 사람들은 점차 넓은 집에 익숙해졌습니다. 각종 가전제품들도 새롭게 생겨나서 세탁기 놓을자리 건조기 놓을자리 청소기 놓을자리 음식물쓰레기처리기 놓을자리 식기세척기 넣을자리 등등 과거보다 더 많은 주거면적을 필요로합니다. 혼자 살더라도 원룸보다는 1.5룸을 원하고 그것보다는 투룸을 원합니다. 여유만 된다면 쓰리룸에서 살려고 하는 사람들도 많구요. 한번 넓어진 1인당 주거면적은 다시 옛날처럼 좁아지기 힘들겁니다. 그렇다면 인구는 줄어들더라도 1인당 필요한 주거면적이 넓어져서 결국 총 부동산 수요면적은 줄어들기 힘들지 않을까요?
라) 기타(이민정책, 세금 등)
현재까지의 내용은 더이상 이민자가 들어오지 않는다는것을 가정으로 우리나라 사람들의 인구변화만 생각한 것입니다. 만약 향후 이민청을 설립하거나 해외 이민자들을 조금더 적극적으로 수용하는 정책들이 나온다면 주거수요가 한층 더 증가하는 것입니다. 또한 그들은 저 멀리 지방으로 오는것이 아닌, 제조업이든 서비스업이든 일자리가 많은 수도권으로 더욱 집중될 것입니다. 그럼 또하나의 수요가 증가하는것이겠죠?
세금 역시 일정 부분을 차지하게 될겁니다. 그동안 수조원씩 걷히던 양도세, 취득세, 종합부동산세를 정부와 지방자치단체가 포기할수 있을까요? 계속 아파트 거래가 되어야 취득세와 양도세가 걷히고, 누군가 여러채를 가지거나 고가부동산을 가져야만 종합부동산세를 낼텐데요. 이 상황은 점진적으로 장기적인 주택가격 상승을 초래할수 밖에 없습니다. 아파트 가격이 우상향할것이라고 생각되어야 주택을 적극적으로 구입하고, 보유하고 있는 아파트를 팔고 더 나은곳으로 가고싶어하는것이 우리들 심리니까요.
또한 최근들어 전세사기 위험에 따라 월세가 지속 증가하고 있고 그 월세가격이 나날이 상승하는 현상이 나타나고 있습니다. 한쪽에서는 혼란을 틈타 임대시장에 모건스탠리 등 해외 투자은행, 외국계 부동산 회사가 진출하는 등 해외자본 유입도 활발해지는 추세입니다. 그동안 기업형 임대는 상업임대시장에만 활성화 되어있었는데, 주택임대시장에도 진출하는것이죠. 이런 우리가 예상하지 못했던 수많은 요소들이 앞으로 부동산 시장의 향방에 역할을 할것이기 때문에 인구감소가 부동산 가격을 하락시킨다고 장담하기 어려운것이라고 생각합니다.
3. 마무리
지금까지 인구수 감소가 쉽사리 우리나라의 부동산 가격, 특히 서울/수도권의 부동산 가격을 하락시킬수 없는 이유에 대해서 고민해봤습니다. 물론 제 생각이 틀릴수도 있고 미래는 아무도 모르는 것이기 때문에 속단할수는 없습니다. 다만 무작정 인구가 감소하니까 우리나라 부동산은 끝났어! 라고 생각하기 보단 반대로 뒤집어서 한번쯤은 생각해 보고나서 판단해도 늦지않을것입니다. 오늘도 제 글을 읽어주셔서 감사합니다. Live with Real Estate, Lead your Real Estate 리레스였습니다.